结论：针对您提出的“老赖有一套老破小只还两年房贷空着的房子，他欠我十万块，怎么把以物抵债”的问题，这并非一个简单直接的过程，而是需要遵循一定的法律程序和规定。以下是从多个角度为您详细分析的解决方案。
一、法律程序角度
协商：
- 首先，您可以尝试与老赖进行协商，看其是否愿意主动将房屋以物抵债给您。如果双方能够达成一致，可以签订书面协议，并办理相关的房屋过户手续。但需要注意的是，由于房屋可能存在房贷未还清的情况，过户前需要确保房贷问题得到妥善解决，否则可能影响过户的顺利进行。
诉讼与执行：
- 如果协商无果，您可以向法院提起诉讼，要求老赖偿还欠款。在获得胜诉判决后，如果老赖仍不履行还款义务，您可以向法院申请强制执行。
- 在执行过程中，法院会对老赖的财产进行查封、扣押、冻结等措施。如果老赖的房屋是其名下可供执行的财产，法院有权对其进行拍卖或变卖，以偿还您的欠款。但需要注意的是，由于房屋存在房贷，拍卖或变卖所得款项可能需要先用于偿还房贷，剩余部分才能用于偿还您的欠款。
- 如果房屋拍卖或变卖后所得款项不足以偿还房贷和您的欠款，您可能无法完全通过以物抵债的方式实现债权。此时，您可能需要考虑其他执行措施或接受部分债权无法实现的现实。
以物抵债协议的效力与风险：
- 即使您与老赖达成了以物抵债的协议，该协议也需要在符合法律规定的情况下才具有法律效力。例如，协议内容需要明确、具体，且不得违反法律法规的强制性规定。
- 此外，以物抵债协议可能存在履行风险。如果老赖在协议签订后反悔或无法履行协议，您可能需要通过法律途径来维护自己的权益。
二、实际操作角度
了解房屋情况：
- 在采取任何行动之前，您需要了解房屋的具体情况，包括房屋的位置、面积、价值、房贷情况等。这些信息将有助于您评估以物抵债的可行性和风险。
咨询专业人士：
- 由于以物抵债涉及复杂的法律程序和规定，建议您在操作前咨询专业的律师或法律机构。他们可以为您提供详细的法律建议和指导，帮助您制定合适的策略。
准备相关证据：
- 在诉讼或执行过程中，您需要准备充分的证据来证明老赖的欠款事实和您的债权。这些证据可能包括借款合同、转账记录、聊天记录等。
三、特殊情况考虑
- 如果老赖的房屋是其唯一住房，且其家庭成员也居住在该房屋内，法院在执行时可能会考虑其基本生活需求，对房屋的执行采取更为谨慎的态度。在这种情况下，您可能需要与老赖进行更深入的协商或寻求其他解决方案。
建议：针对您的情况，我建议您首先尝试与老赖进行协商，看其是否愿意主动还款或以物抵债。如果协商无果，您可以考虑向法院提起诉讼并申请强制执行。在操作过程中，请务必遵循法律程序和规定，并咨询专业的律师或法律机构以获取详细的法律建议和指导。如果您有任何具体的法律问题或需要进一步的帮助，请直接向我咨询。