针对房主与中介卖家购房合同过期了还没过户，房主是否需要退定金的问题，这并非一个简单的“是”或“否”的答案，而是需要根据具体情况来综合判断。以下是从不同角度进行的分析：
一、合同条款的约定
定金退还条款：
- 首先，需要仔细审查购房合同中关于定金退还的具体条款。如果合同中明确规定了合同过期后定金的退还方式或条件，那么双方应当按照合同约定执行。
- 例如，合同可能规定：“若因买方原因导致合同过期未过户，定金不予退还；若因卖方原因导致合同过期未过户，卖方应双倍退还定金。”
合同过期后的处理：
- 合同中可能还规定了合同过期后的处理方式，如是否自动续期、是否需要双方重新协商等。这些条款将直接影响定金的退还问题。
二、合同过期的原因
买方原因：
- 如果合同过期是因为买方未能按时履行过户手续（如未支付尾款、未提供必要的过户文件等），那么根据合同约定，房主可能无需退还定金。
- 在此情况下，房主有权依据合同条款保留定金，作为买方违约的补偿。
卖方原因：
- 如果合同过期是因为卖方（房主）的原因（如未能按时提供过户所需的房产证、土地证等文件，或存在其他影响过户的障碍），那么房主可能需要退还定金，甚至可能需要承担违约责任。
- 在此情况下，买方有权要求房主退还定金，并可能要求房主赔偿因违约造成的损失。
双方原因或不可抗力：
- 如果合同过期是因为双方共同的原因或不可抗力因素（如政策调整、自然灾害等），那么定金的退还问题可能需要双方协商解决。
- 在此情况下，双方应本着公平、合理的原则，协商确定定金的退还方式或比例。
三、法律后果与建议
法律后果：
- 如果房主无正当理由拒绝退还定金，买方可能通过法律途径（如诉讼、仲裁等）来维护自己的权益。
- 反之，如果买方无正当理由要求退还定金，房主也可能通过法律途径来维护自己的权益。
建议：
- 在处理此类问题时，建议双方首先通过友好协商来解决争议。如果协商无果，可以寻求第三方调解或仲裁机构的帮助。
- 如果争议仍然无法解决，双方可以考虑通过法律途径来解决。在此过程中，建议双方咨询专业律师的意见，以确保自己的权益得到充分保障。
综上所述，房主是否需要退定金取决于购房合同的具体条款、合同过期的原因以及双方协商的结果。因此，在处理此类问题时，建议双方仔细审查合同条款、了解合同过期的原因，并本着公平、合理的原则进行协商。如有必要，可以寻求专业律师的帮助来维护自己的权益。