结论前置：在签了购房合同后买家又不想买了，定金能否退还主要取决于购房合同无法履行的原因。以下是具体分析：

1. 买家自身原因导致不想购买

   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
   • 具体情形：若买家因个人原因（如改变主意、资金问题等）单方面毁约，不履行购房合同，则卖家有权没收定金。例如，买家因投资其他项目而资金紧张，决定不再购买房屋，此时定金通常不予退还。
   • 处理建议：买家在签订购房合同前应充分考虑自身经济状况和购房意愿，确保决策前考虑周全，以避免不必要的损失。若确实因特殊原因无法继续购买，可尝试与卖家协商，看是否能达成部分退还定金的协议，但卖家并无此义务。

2. 卖家原因导致无法购买

   • 法律依据：同样依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
   • 具体情形：若卖家（开发商）存在违约行为，如将房屋另售他人、隐瞒房屋严重质量问题、未取得预售许可证等，买家不仅有权要求退还定金，还可要求双倍返还或赔偿因此造成的损失。例如，卖家在签订合同后将房屋出售给第三方，买家可以要求卖家双倍返还定金。
   • 处理建议：买家应保留相关证据，如购房合同、付款凭证、卖家的违约行为证明等，及时与卖家沟通协商，必要时可通过法律途径维护自己的合法权益。

3. 不可归责于双方的原因

   • 法律依据：根据相关司法实践和法理，若合同无法履行是由于不可归责于买卖双方的原因（如自然灾害、政府政策调整等），则双方均不存在违约行为。
   • 具体情形：如遭遇不可抗力导致房屋损毁、政府出台限购政策使买家失去购房资格等，买家可以要求卖家退还定金。例如，政府突然出台限购政策，导致买家不再符合购房条件，此时买家可以要求卖家退还定金。
   • 处理建议：在这种情况下，买家应及时与卖家沟通，提供相关证明材料（如政府政策文件、不可抗力事件证明等），以便顺利退还定金。

4. 合同条款的特别约定

   • 重要性：如果购房合同中对于定金的处理方式有特别约定，如约定在特定情况下可退还定金或部分退还定金等，那么应优先按照合同条款执行。
   • 处理建议：买家在签订购房合同时，应仔细阅读并理解合同条款，特别是关于定金的部分。若合同中有特别约定，应确保自己能够接受并遵守这些约定。若对合同条款有疑问或不明白的地方，应及时向卖家或专业人士咨询。

额外提醒：在处理定金退还问题时，买家应保留好所有相关证据和文件，如购房合同、付款凭证、沟通记录等。这些证据和文件在后续协商或法律诉讼中可能起到关键作用。若遇到复杂情况或争议无法解决时，买家可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律建议和帮助。