针对您提出的问题，即合同签了、房租交了，但房产没备案办理不了营业执照，房租能否退还，以下是我的详细分析和建议：

1. 合同效力与履行问题：

   • 首先，需要确认您与房东签订的租赁合同是否合法有效。如果合同本身不存在违法或无效的情形（如违反法律法规强制性规定、欺诈、胁迫等），那么合同对双方均具有法律约束力。
   • 合同中通常会明确双方的权利和义务，包括房屋的交付、使用、维修以及租金的支付等。如果合同中明确约定了房屋需用于办理营业执照等特定用途，而房东未能提供符合条件的房屋，则可能构成违约。

2. 房东的违约责任：

   • 如果房东未能按照合同约定提供符合办理营业执照条件的房屋，导致您无法正常使用房屋进行经营活动，那么房东的行为可能构成违约。
   • 根据《民法典》的相关规定，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在此情况下，您有权要求房东承担相应的违约责任，包括但不限于退还已支付的租金、赔偿因无法办理营业执照而造成的损失等。

3. 房租退还的可能性：

   • 关于房租退还的问题，需要具体分析合同中的约定以及实际情况。如果合同中明确约定了因房东原因导致无法办理营业执照时房租的退还方式，那么应当按照合同约定执行。
   • 如果合同中没有明确约定，但房东的违约行为确实导致您无法正常使用房屋进行经营活动，且给您造成了损失，那么您有权要求房东退还已支付的租金，并赔偿相应的损失。不过，具体退还的金额和方式可能需要通过协商、调解或诉讼等方式来确定。

4. 建议与行动：

   • 首先，建议您与房东进行友好协商，明确双方的权利和义务，以及因无法办理营业执照而产生的后续处理事宜。
   • 如果协商无果，您可以考虑向当地的房屋租赁管理部门或消费者协会投诉，寻求行政调解或帮助。
   • 最后，如果上述途径均无法解决问题，您有权向人民法院提起诉讼，要求房东承担违约责任并退还已支付的租金及赔偿损失。

综上所述，房租能否退还取决于合同中的约定以及房东的违约行为是否给您造成了实际损失。在处理此类问题时，建议您保持冷静、理性分析，并寻求专业法律人士的帮助以确保您的合法权益得到保障。如果您有任何进一步的法律问题或需要更详细的建议，请随时向我咨询。