结论：房租签了合同但营业执照没有办下来是否可以退租，需根据租赁合同的具体约定及无法办理营业执照的原因来综合判断。以下是对此问题的详细分析：
一、租赁合同的具体约定
合同中有明确约定：
- 若租赁合同中明确规定了以成功办理营业执照作为租赁房屋开展经营活动的前提条件，并赋予租户在无法办理时解除合同的权利，那么当营业执照确实无法办理时，您有权依据合同约定要求退租，且通常无需承担违约责任。例如，合同条款中可能写明：“若因房屋问题导致无法办理营业执照，租户有权在得知后一定期限内解除合同。”
合同中无相关约定：
- 若租赁合同中未提及营业执照办理与退租的相关条款，则需进一步分析无法办理营业执照的具体原因来确定是否能退租。
二、无法办理营业执照的原因分析
房东责任：
- 若房屋本身存在问题，如缺乏合法产权证明、房屋性质不允许经营活动等，导致您无法办理营业执照，房东构成违约。此时，您不仅有权解除租赁合同并要求退租，还可能要求房东赔偿因此造成的损失，如装修费用、前期筹备费用等。
租户自身责任：
- 若无法办理营业执照是由于您自身不符合条件（如未取得特殊许可、提供虚假材料等），则您不能以此为由要求退租。若强行退租，您可能需要承担违约责任，如支付违约金、赔偿房东的损失等。
不可抗力或政府政策调整：
- 若因不可抗力因素（如自然灾害导致审批部门无法正常办公）或政府政策调整（如对经营业态进行限制）等不可归责于双方的原因导致营业执照无法办理，双方应协商解决退租事宜。通常情况下，您可以要求减免租金或提前解除合同，且双方一般不承担违约责任，但具体结果需根据协商情况确定。
三、建议与房东协商解决
在面临营业执照无法办理的问题时，建议您首先与房东进行沟通，尝试通过协商达成解决方案。若协商无果，您可以考虑采取法律手段维护自己的合法权益，如向法院提起诉讼或申请仲裁等。
四、法律背景与风险提示
- 法律背景：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当合同目的无法实现时，当事人有权解除合同。
- 风险提示：在签订租赁合同时，建议您明确约定相关条款，如营业执照办理与退租的关系、违约责任等，以避免后续纠纷。若遇到问题，请及时与房东沟通并寻求专业法律意见，以免因处理不当而遭受不必要的损失。
如有更多疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。