商品房赠送面积在符合相关法律法规和规划要求的前提下是合法的，但也存在诸多风险和不确定性。以下从多个角度为您详细分析：
一、赠送面积的法律性质
非产权面积：
- 赠送面积通常指的是开发商在销售商品房时，承诺给予购房者的额外使用空间，如阳台、飘窗、露台等。但这些面积并不计入房屋的产权证上，购房者在法律上并不完全拥有这部分面积的所有权。
合同约定：
- 赠送面积的具体内容和范围通常由开发商与购房者在《商品房买卖合同》中进行约定。如果合同中明确规定了赠送面积的相关条款，双方应当遵守合同约定。但这也意味着，如果合同中没有明确约定，购房者可能难以主张对赠送面积的权利。
二、赠送面积的合法性及风险
合法性：
- 在符合相关法律法规和规划要求的前提下，开发商可以合理设置并赠送一定的面积给购房者。例如，如果赠送的是阳台且符合建筑规范，那么这种赠送可能是合法的。
- 然而，如果赠送面积涉及违法建筑（如擅自封闭公共区域作为赠送面积）或侵犯其他业主的合法权益（如将公摊面积作为赠送面积），则可能面临法律风险。
风险：
- 产权纠纷：由于赠送面积不计入产权证，一旦发生产权纠纷，购房者可能难以维护自己的权益。例如，在拆迁或出售房屋时，未计入产权证的面积可能无法得到相应的补偿或认可。
- 质量问题：部分赠送面积可能存在质量隐患，如结构不合理、防水性能差等，影响居住体验。由于赠送面积通常不计入购房合同的总价，开发商在建造时可能不会投入过多的精力和成本。
- 政策变动：未来政策可能发生变动，导致赠送面积的使用受到限制或需要补缴相关费用。例如，如果政策规定赠送面积需要计入产权或缴纳税费，购房者可能需要承担额外的费用。
三、赠送面积的相关规定及注意事项
规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因此，赠送面积若未依法登记，则不产生物权效力。
- 一些地方性的法规或政策可能对赠送面积有具体限制或要求，购房者需关注当地的相关规定。例如，某些地区可能规定阳台面积不得超过一定比例，否则将视为违规建设。
注意事项：
- 核实信息：购房者在签订购房合同前，应仔细核实赠送面积的具体位置、尺寸、用途等信息，并要求开发商提供相关的证明文件。例如，可以要求开发商提供规划许可证、施工许可证等文件，以确认赠送面积的合法性。
- 写入合同：将赠送面积的相关条款明确写入购房合同，确保自己的权益得到保障。合同中应明确赠送面积的范围、使用方式、违约责任等内容，以便在发生纠纷时能够依据合同进行维权。
- 了解风险：充分了解赠送面积可能带来的风险和问题，做好心理准备和应对措施。例如，可以咨询专业律师或房地产专家，了解赠送面积的法律性质和潜在风险，以便在购房时做出明智的决策。
四、实际案例与风险提示
- 案例一：某购房者购买了一套商品房，开发商承诺赠送一个阳台。然而，在入住后发现该阳台并未获得规划许可，属于违规建设。最终，购房者被要求拆除阳台并恢复原状，还面临了罚款等处罚。
- 风险提示：购房者在购买商品房时，应谨慎对待开发商的赠送面积承诺。不要盲目相信开发商的宣传，而应仔细核实赠送面积的合法性和实用性。同时，在签订购房合同时，应明确约定赠送面积的相关条款，以保障自己的合法权益。
总结来说，商品房赠送面积在符合相关法律法规和规划要求的前提下是合法的，但也存在诸多风险和不确定性。购房者在购买商品房时，应仔细核实赠送面积的合法性和实用性，并将相关条款明确写入购房合同。如果有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。