针对您提出的问题，父母卖掉唯一住房款给子女还清房贷，可以选择签有条件的赠与合同或设立居住权，这两种方式各有其特点和适用情况，以下为您详细分析：
一、签有条件的赠与合同
法律定义与特点：
- 有条件的赠与合同是指赠与人在赠与财产时附加一定的条件，当受赠人满足这些条件时，赠与财产的所有权才发生转移。
- 在此情况下，父母可以与子女签订赠与合同，明确约定赠与的款项用于还清房贷，并可能附加其他条件，如子女需对父母尽赡养义务等。
法律效果：
- 若子女满足赠与合同中的条件，则父母赠与的款项将用于还清房贷，且房产的所有权或相关权益将按照合同约定转移给子女。
- 若子女未满足条件，父母有权撤销赠与，并要求子女返还已赠与的款项。
适用情况：
- 适用于父母希望确保赠与款项用于特定目的（如还清房贷），并希望对子女的行为进行一定约束的情况。
- 也适用于父母希望保留一定撤销权，以应对子女可能的不当行为或未履行义务的情况。
二、设立居住权
法律定义与特点：
- 居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
- 在此情况下，父母可以在将住房出售款项赠与子女用于还清房贷的同时，与子女签订居住权合同，确保自己在有生之年或约定期间内对该房产享有居住权。
法律效果：
- 父母将住房出售款项赠与子女后，虽然房产的所有权可能转移给子女，但父母仍享有居住权，可以继续在该房产中居住。
- 居住权合同可以约定居住期限、居住条件等事项，确保父母的居住权益得到保障。
适用情况：
- 适用于父母希望将住房出售款项赠与子女，但同时希望保留自己居住权益的情况。
- 也适用于父母希望确保自己在有生之年或约定期间内有一个稳定的居住场所，避免因房产转移而导致的居住问题。
三、综合建议
根据家庭实际情况选择：
- 如果父母更希望确保赠与款项用于特定目的，并对子女的行为进行一定约束，可以选择签有条件的赠与合同。
- 如果父母更希望保留自己的居住权益，确保有一个稳定的居住场所，可以选择设立居住权。
明确合同条款：
- 无论选择哪种方式，都应明确合同条款，包括赠与或居住的条件、期限、违约责任等事项，以避免未来可能出现的纠纷。
咨询专业律师：
- 在签订合同前，建议咨询专业律师，确保合同内容合法、有效，并充分保障自己的权益。当然，您也可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议。
最后，需要强调的是，无论选择签有条件的赠与合同还是设立居住权，都应充分考虑家庭实际情况和未来可能的变化，确保做出的选择既符合当前需求，又能应对未来可能出现的挑战。