核心结论：法院一般会根据合同效力、过错责任、实际履行情况等因素综合判断，可能判决开发商承担违约责任，包括解除合同、赔偿损失、返还房款等，具体判决结果需结合案件细节确定。以下从不同角度展开分析：

1. 合同效力与履行障碍

• 借款合同折抵房款的性质：若借款合同明确约定以房款折抵债务，且双方达成合意，该约定通常有效。但房屋需满足“可交易”条件（如无权利瑕疵、可办理网签备案），否则合同可能因“履行不能”面临解除风险。
• 在建工程抵押的影响：根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可转让抵押财产，但需通知抵押权人。若开发商未告知抵押情况或未取得抵押权人同意，可能构成违约或欺诈，买受人有权主张解除合同。

2. 开发商的违约责任

• 无法网签的后果：网签是房屋交易合法化的关键环节，开发商因抵押无法网签，构成根本违约。买受人可依据《民法典》第563条要求解除合同，并主张返还房款、赔偿利息损失及差价损失（如房屋升值部分）。
• 过错责任划分：若开发商明知房屋抵押仍签订合同，或未积极解除抵押，需承担主要责任；若买受人未尽审查义务（如未查询房屋权属状态），可能减轻开发商责任，但实践中买受人通常难以知晓抵押信息，开发商过错更重。

3. 法院可能的判决方向

• 解除合同+赔偿损失：若买受人主张解除合同，法院可能支持，并判决开发商返还房款、支付资金占用利息，并赔偿因房价上涨导致的损失（需买受人举证）。
• 继续履行+排除妨碍：若买受人要求继续履行合同，法院可能判决开发商限期解除抵押、办理网签，但需以抵押权人同意或开发商偿还债务为前提。若抵押无法解除，继续履行可能无法实现。
• 折价补偿或替代履行：在极端情况下，若房屋无法交付，法院可能判决开发商以其他财产折价补偿，或安排替代性房源（需双方协商一致）。

4. 实务建议

• 买受人：立即固定证据（如合同、付款凭证、沟通记录），查询房屋抵押状态，向开发商发函催告履行，并考虑诉讼保全房屋。
• 开发商：应积极与抵押权人协商解除抵押，或以其他财产置换抵押物，避免承担高额违约赔偿。

总结：法院判决会优先保障买受人合法权益，开发商因抵押导致无法网签的，大概率需承担违约责任。具体赔偿金额需结合房屋价值、双方过错、市场变化等因素综合判定。如有进一步细节（如合同条款、抵押金额等），可提供更多信息以便精准分析。