若您希望房产留给孩子且不能被擅自出售，可以通过设立遗嘱或签订赠与合同并附加条件的方式来实现。以下是从不同角度给出的详细分析和建议：
一、通过遗嘱方式
设立遗嘱：
- 您可以设立一份遗嘱，明确指定房产由孩子继承，并在遗嘱中附加条件，如“该房产仅供孩子个人使用，未经孩子书面同意，任何人不得出售或抵押”。
- 遗嘱应当符合法律规定的形式要件，如自书遗嘱需由遗嘱人亲笔书写、签名并注明年月日；代书遗嘱需有两个以上见证人在场见证等。
遗嘱的效力：
- 遗嘱一旦设立，即具有法律效力。在您去世后，房产将按照遗嘱的指定进行继承。
- 若遗嘱中附加了条件，继承人在接受继承时需遵守这些条件，否则可能面临法律纠纷。
二、通过赠与合同方式
签订赠与合同：
- 您可以与孩子签订一份赠与合同，明确将房产赠与给孩子，并在合同中附加条件，如“孩子不得擅自出售该房产，若需出售需经赠与人书面同意”。
- 赠与合同应当采用书面形式，并明确双方的权利和义务。
赠与合同的履行与监督：
- 赠与合同签订后，您需按照合同约定将房产过户给孩子。
- 为确保赠与合同中的条件得到履行，您可以考虑在合同中约定违约责任，如孩子擅自出售房产需支付违约金等。
- 同时，您可以保留一定的监督权，如要求孩子定期报告房产的使用情况等。
三、其他注意事项
房产登记：
- 无论通过遗嘱还是赠与合同方式，房产过户给孩子后，需及时办理房产登记手续，确保孩子的产权得到法律保护。
法律咨询与协助：
- 在设立遗嘱或签订赠与合同过程中，建议您咨询专业律师，以确保遗嘱或合同的合法性和有效性。
- 律师可以为您提供法律建议，帮助您完善遗嘱或合同条款，避免潜在的法律风险。
家庭沟通：
- 在决定将房产留给孩子并附加条件前，建议您与家庭成员进行充分沟通，确保各方对遗嘱或合同的内容无异议。
- 家庭沟通有助于减少后续的法律纠纷和家庭矛盾。
针对您的情况，我建议您首先考虑通过设立遗嘱或签订赠与合同并附加条件的方式来实现房产留给孩子且不能被擅自出售的目的。在操作过程中，务必遵循法律规定，确保遗嘱或合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。