结论：在仅有空地且没有合法建房手续的情况下签订的房屋买卖协议，其法律效力存在重大瑕疵，很可能被认定为无效合同。

分析如下：

一、法律对房屋买卖合同效力的基本要求

根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，房屋买卖合同的有效成立需满足以下基本条件：

1. 主体合格：合同双方需具备相应的民事行为能力。
2. 意思表示真实：合同内容需反映双方的真实意愿。
3. 内容合法：合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背公序良俗。
4. 标的物确定且可能：合同所指向的房屋需是客观存在且可以合法交易的。

二、无合法建房手续对合同效力的影响

在您所描述的情况下，仅有空地且没有合法建房手续，这意味着：

1. 标的物不合法：没有合法建房手续，意味着该地块上的房屋（如果尚未建造）或计划建造的房屋（如果仅处于规划阶段）均不具备合法的产权证明。根据法律规定，无产权证的房屋不得进行买卖。
2. 合同目的无法实现：房屋买卖合同的主要目的是转移房屋的所有权。在没有合法建房手续的情况下，这一目的显然无法实现，因为无法办理房屋过户手续。

三、合同效力的具体判断

1. 合同可能无效：由于合同标的物不合法且合同目的无法实现，该房屋买卖协议很可能被认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，双方均无需履行合同义务，且可能面临返还财产、赔偿损失等法律后果。
2. 例外情况：虽然罕见，但如果双方在合同中明确约定了在未来某个时间点办理合法建房手续并继续履行合同，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，那么合同可能在一定程度上具有效力。然而，这种约定在实际操作中很难实现，因为合法建房手续的办理涉及多个政府部门和复杂的审批程序。

四、法律建议

1. 谨慎签订合同：在签订房屋买卖合同前，务必核实房屋的产权证明和合法建房手续。如果缺乏这些关键文件，应谨慎考虑是否签订合同。
2. 咨询专业律师：如果您已经签订了此类合同或面临相关纠纷，建议立即咨询专业律师。律师可以根据您的具体情况提供法律意见和解决方案。
3. 避免法律风险：为了降低法律风险，建议您在交易前进行充分的尽职调查，包括但不限于核实房屋的产权状况、合法建房手续等。

总结：在仅有空地且没有合法建房手续的情况下签订的房屋买卖协议很可能被认定为无效合同。因此，在涉及房屋买卖时，请务必确保房屋具备合法的产权证明和建房手续。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。