结论：在商品房买卖合同未签署的情况下，预付房款的退还主要取决于双方协商、合同条款（如有）以及相关法律规定。一般来说，如果双方未就购房事宜达成一致并签订正式合同，购房者有权要求退还预付房款，但具体退还方式和责任可能因情况而异。
分析说明：
双方协商：
- 在商品房买卖过程中，如果双方尚未签署正式的买卖合同，但购房者已经支付了预付房款，此时双方仍处于协商阶段。
- 如果协商无果，购房者要求退还预付房款，开发商通常应当退还，因为双方尚未形成法律上的买卖合同关系。
合同条款（如有）：
- 尽管正式合同未签署，但有时双方可能已经签订了预约合同（如认购书、订购书等），其中可能包含了关于预付房款退还的条款。
- 如果预约合同中有明确约定，如“若因开发商原因未能签署正式合同，应退还预付房款并支付一定利息”，则开发商应按照约定执行。
相关法律规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同是双方意思表示一致的协议。在商品房买卖中，正式买卖合同的签署是合同成立的关键。
- 如果双方未签署正式合同，且没有预约合同或预约合同中未约定预付房款的退还事宜，那么购房者要求退还预付房款时，开发商可能没有法律上的强制退还义务，但基于公平原则和商业道德，开发商通常会考虑退还。
- 特殊情况：如果开发商存在欺诈、胁迫等违法行为，导致购房者支付了预付房款但未能签署正式合同，购房者不仅可以要求退还预付房款，还可以要求开发商承担相应的法律责任。
法律建议与后果：
- 购房者：在支付预付房款前，务必与开发商明确约定预付房款的性质、退还条件及违约责任等，并尽可能签订书面协议。如果双方未能签署正式合同，且协商无果，购房者可以依据预约合同（如有）或相关法律规定，通过法律途径要求开发商退还预付房款。
- 开发商：在收取预付房款时，应明确告知购房者预付房款的性质、退还条件及违约责任等，并尽可能签订书面协议。如果因开发商原因未能签署正式合同，开发商应按照约定或法律规定退还预付房款，以避免不必要的法律纠纷。
行动建议：
- 如果您作为购房者遇到了商品房买卖合同未签署而要求退还预付房款的问题，建议首先与开发商进行协商，明确退还事宜。
- 如果协商无果，您可以咨询专业律师（即我，张超律师，专注于合同纠纷、房产纠纷领域），了解您的法律权益和可能的法律途径，如起诉开发商要求退还预付房款等。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。