关于“未签订买卖合同不得收取购房款的规定”，我可以明确告知你以下几点：

核心结论：

根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，如果当事人未能订立商品房买卖合同，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。但请注意，如果买卖双方已签订其他形式的认购书或协议，并约定了相关费用的处理方式，那么应当遵循这些约定。

详细分析：

1. 法规依据：

   • 《商品房销售管理办法》第二十二条明确规定，未签订商品房买卖合同时，房地产开发企业不得擅自收取购房款或预订款性质的费用。如果收取了，且最终未能签订合同，则必须退还。

2. 实际情况分析：

   • 在你提供的案例中，虽然买卖双方没有签订正式的购房合同，但签订了《商品房认购书》。这意味着双方已经就购房事宜达成了一定的初步意向，并可能约定了定金或预订款的处理方式。
   • 如果认购书中明确规定了定金或预订款在未能签订合同时的处理方式（如不予退还或作为违约金等），那么应当遵循认购书的约定。
   • 如果认购书中没有明确规定或规定不明确，且双方无法就退款事宜达成一致，那么买受人可以依据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定要求房地产开发企业退还所收费用。

3. 法律建议：

   • 在购房过程中，建议买受人务必仔细阅读并理解所有签订的合同和协议，特别是关于费用支付和退款条款的约定。
   • 如果遇到房地产开发企业拒不退还费用的情况，买受人可以先尝试通过协商解决；协商无果的，可以向当地房地产管理部门投诉或寻求法律援助，必要时可以通过司法途径维护自己的合法权益。

综上所述，未签订买卖合同时，房地产开发企业原则上不得收取购房款。但如果双方签订了其他形式的认购书或协议，并约定了相关费用的处理方式，那么应当遵循这些约定。在购房过程中，买受人应当谨慎行事，确保自己的合法权益不受损害。