违法建筑租赁合同在司法实践中通常被认定为无效，但在特定条件下可认定为有效。以下是对这一问题的详细分析：

一、违法建筑的定义与合同无效的一般原则

违法建筑，指的是未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。这类建筑违反了城乡规划、建设许可等相关法律法规的强制性规定，损害了社会公共利益和城市规划管理秩序。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。这一规定旨在维护法律秩序、公共利益以及保障交易安全。违法建筑因违反城乡规划、土地管理等法律法规，其存在具有非法性，若承认此类租赁合同的效力，将可能导致违法建筑的泛滥，损害城市规划和土地利用的正常秩序，同时承租人的权益也难以得到有效保障。

二、特殊情形下的效力认定

1. 合同无效的补正：

   • 若在一审法庭辩论终结前，出租人取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，则租赁合同应当认定为有效。这一规定体现了法律在维护公共利益的同时，也尽量促使交易行为合法化，保障当事人的合法权益。

2. 不影响合同效力的情形：

   • 对于未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，若在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，且租赁期限在临时建筑的使用期限内，则租赁合同有效。但超过临时建筑使用期限的部分，合同无效。

3. 历史遗留问题处理：

   • 如果违章建筑已经过合法的历史遗留问题处理程序，被认定为可以合法使用的建筑，并且有相关政策依据和处理文件支持，那么基于该建筑签订的租赁合同有可能被认定为有效。

三、合同无效的法律后果

1. 返还财产：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。在违法建筑租赁合同中，这意味着承租人应返还租赁的违法建筑物，出租人应返还已收取的租金。

2. 赔偿损失：

   • 有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如果因租赁合同无效给承租人造成了经济损失，如装修费用、设备购置费用等，出租人应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

3. 其他法律后果：

   • 出租人不能要求承租人履行租赁合同的义务，如支付租金等。
   • 承租人也有权要求出租人承担相应的法律责任，如退回已支付的租金和租赁保证金等。

四、实际应用中的指导意义

在签订涉及建筑物的租赁合同时，双方应务必确保所涉建筑符合相关法律法规的规定。出租人应提供有效的建设工程规划许可证或相关批准文件，承租人也应尽到合理的审查义务，如核实房屋的产权证明、建设手续等。如因违法建筑导致合同无效或产生其他法律问题，双方应根据各自的过错程度承担相应的法律责任和经济损失。

总结来说，违法建筑租赁合同的效力认定需综合多方面因素进行判断，包括建筑物的合法性、合同签订的时间点、双方当事人的过错程度等。在实际应用中，双方应严格遵守相关法律法规，确保租赁行为的合法性和有效性，以避免不必要的法律纠纷和经济损失。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。