结论：赠送面积不写入合同，能否退款需视具体情况而定，主要取决于合同约定、实际履行情况以及是否存在违约行为等因素。以下从不同角度进行分析：
一、合同约定角度
合同明确约定赠送面积：
- 如果合同中明确约定了赠送面积的具体数值、位置、用途等，并且开发商或卖方未按照约定履行，即未提供约定的赠送面积，那么购房者或买方有权要求退款或采取其他补救措施。
- 在此情况下，赠送面积已成为合同的一部分，开发商或卖方的未履行行为构成违约，购房者或买方可以依据合同约定主张权利。
合同未明确约定赠送面积：
- 如果合同中未明确约定赠送面积，或者仅以口头形式承诺，而未写入书面合同，那么购房者或买方在主张退款时可能面临较大困难。
- 在此情况下，赠送面积不属于合同内容，开发商或卖方未提供赠送面积不构成违约，购房者或买方难以直接依据合同要求退款。
二、实际履行情况角度
开发商或卖方已实际提供赠送面积：
- 即使合同中未明确约定赠送面积，但如果开发商或卖方已实际提供了赠送面积，并且购房者或买方已接受并使用，那么双方可能已形成了事实上的合同关系。
- 在此情况下，购房者或买方要求退款可能缺乏法律依据，因为开发商或卖方已履行了其实际提供的义务。
开发商或卖方未提供赠送面积：
- 如果开发商或卖方未提供约定的或实际应提供的赠送面积，购房者或买方可以要求其履行合同义务或采取补救措施。
- 如果开发商或卖方拒绝履行或无法履行，购房者或买方可以考虑要求退款或解除合同，并主张相应的违约责任。
三、法律建议与风险提示
审查合同条款：
- 购房者或买方在签订合同时，应仔细审查合同条款，确保赠送面积等关键信息明确写入合同，以避免后续纠纷。
保留相关证据：
- 如果开发商或卖方以口头形式承诺赠送面积，购房者或买方应尽可能保留相关证据，如录音、录像、聊天记录等，以证明双方的真实意思表示。
及时主张权利：
- 如果发现开发商或卖方未按照约定提供赠送面积，购房者或买方应及时主张权利，避免超过诉讼时效或丧失其他救济途径。
咨询专业律师：
- 在处理此类纠纷时，建议购房者或买方咨询专业律师，以获取更具体的法律建议和操作指导。作为专业律师，我可以为你提供合同纠纷领域的法律咨询和辩护服务，直接向我咨询即可。
总结：赠送面积不写入合同能否退款，需根据合同约定、实际履行情况以及是否存在违约行为等因素综合判断。购房者或买方在签订合同时应谨慎审查合同条款，并保留相关证据以维护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。