针对您提出的“商品房被买受人住了但款未付清且没有签订合同”的情况，我理解您的核心担忧在于如何保障自身权益并妥善处理这一交易风险。以下是分情况说明及建议：

1. 若您已交付房屋但未签订书面合同，买受人实际入住且未付清款项

• 法律关系认定：根据《民法典》第490条，即使未签订书面合同，若一方已履行主要义务（如交付房屋），对方接受的，合同仍成立。因此，您与买受人之间已形成事实上的房屋买卖合同关系。
• 风险点：无书面合同可能导致双方对付款方式、期限、违约责任等关键条款约定不明，易引发纠纷。
• 建议措施：
  • 立即补签书面合同：明确约定剩余房款支付时间、方式、逾期违约金及解除合同条件（如买受人逾期付款超过一定期限，您有权收回房屋并要求赔偿）。
  • 发送书面催款通知：要求买受人在指定期限内付清余款，并保留送达证据（如EMS邮寄回执、短信/微信记录）。
  • 协商分期付款或担保：若买受人资金困难，可要求其提供担保（如抵押其他财产）或分期支付，并签订补充协议。

2. 若买受人拒绝付款或拖延，且协商无果

• 法律途径：
  • 起诉要求付款并承担违约责任：依据《民法典》第577条，买受人未按约付款构成违约，您可要求其继续履行（支付余款）或解除合同，并赔偿损失（如房屋占用费、利息等）。
  • 申请财产保全：为防止买受人转移财产，可在起诉前或诉讼中向法院申请查封房屋或其他财产。
• 证据收集：
  • 证明房屋交付事实（如物业交接单、水电费缴纳记录、邻居证言）。
  • 证明买受人未付款（如转账记录、收据、催款通知）。
  • 证明双方曾就购房达成合意（如聊天记录、录音、证人证言）。

3. 若买受人已入住但您未交付房屋相关手续（如产权证）

• 风险防范：在买受人付清全款前，切勿交付产权证或协助办理过户，否则可能丧失对房屋的控制权。
• 合同条款设计：若补签合同，可约定“买受人付清全款后，出卖人方配合办理过户”，并明确逾期付款的解除权。

4. 特殊情形：买受人可能主张“口头合同”或“赠与”

• 应对策略：
  • 若买受人主张口头合同，您需举证证明双方约定的是买卖关系（如价格、付款方式等），而非赠与或其他法律关系。
  • 若买受人拒绝付款，您可主张其行为构成“不当得利”，要求返还房屋或支付对价。

总结建议

1. 优先协商：通过书面协议明确权利义务，降低后续纠纷风险。
2. 及时行动：若协商无果，尽快通过法律途径主张权利，避免拖延导致证据灭失或买受人转移财产。
3. 专业协助：此类案件涉及合同法、物权法及诉讼程序，建议委托律师起草合同、参与谈判或代理诉讼，以最大限度保障权益。

如有进一步细节或需要具体文书模板，可直接向我咨询。