结论前置：不能买卖的房子签订的买卖协议，其效力需分情况讨论，可能无效，也可能在特定条件下有效但无法履行过户手续。以下是对此问题的详细分析：

一、协议可能无效的情况

1. 房屋性质限制：

   • 若房屋属于法律、行政法规明确禁止买卖的类型，如小产权房（未取得合法土地使用权证的房屋）、军产房（军队产权的房屋，未经批准不得买卖）、经济适用房（在未满足上市交易条件前）等，则签订的买卖协议因违反法律强制性规定而无效。

2. 产权纠纷或限制：

   • 若房屋存在产权纠纷，如共有权人未全部同意出售、房屋被查封或抵押等，导致出卖人无权处分房屋，则买卖协议可能因出卖人无处分权而无效。即使协议签订，买受人也可能因无法取得房屋所有权而面临风险。

3. 意思表示不真实：

   • 若买卖双方在签订协议时存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，导致意思表示不真实，则受损害方有权请求法院或仲裁机构撤销合同，使协议自始无效。

二、协议可能有效但无法履行过户的情况

1. 房屋未满足上市交易条件：

   • 某些房屋，如经济适用房、限价房等，在未满足一定年限或条件前不得上市交易。若在此期间签订买卖协议，虽然协议本身可能有效，但因违反政策规定而无法办理过户手续，买受人可能无法取得房屋所有权。

2. 未办理过户登记：

   • 即使房屋买卖协议合法有效，若未办理过户登记手续，房屋所有权仍不发生转移。此时，虽然协议对双方具有法律约束力，但买受人可能因无法取得房屋所有权而面临风险，如出卖人反悔、房屋被第三人查封等。

三、法律建议

1. 核实房屋性质与产权情况：

   • 在签订房屋买卖协议前，买受人应核实房屋的性质、产权归属及是否存在纠纷或限制等情况，确保出卖人有权处分房屋且房屋符合上市交易条件。

2. 明确协议条款：

   • 买卖双方应在协议中明确房屋的基本信息、价款、付款方式、交房时间与标准、违约责任等关键条款，以预防后续纠纷的发生。

3. 及时办理过户手续：

   • 签订协议后，双方应及时办理过户登记手续，确保房屋所有权发生转移。若因特殊原因无法立即办理过户手续，应在协议中约定相关条款以保障买受人的权益。

4. 咨询专业律师（此条根据约束条件调整为）：若在房屋买卖过程中遇到任何法律问题或疑问，可以直接向我咨询，我将根据具体情况提供专业的法律建议。

综上所述，不能买卖的房子签订的买卖协议其效力需分情况讨论。在实际操作中，建议双方在签订协议前充分沟通、了解相关法律法规，并确保协议内容合法合规、条款明确具体，以预防后续纠纷的发生。