关于不能过户的房子签订的买卖协议是否有效的问题，这确实是一个涉及多个法律层面的复杂议题。以下是我为您提供的详细分析：
一、一般情况下协议的有效性
根据《民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，虽然需要依法进行登记，但并不影响当事人之间订立的有关不动产物权的合同的效力。这意味着，即使房屋暂时或永久无法过户，只要买卖双方签订的协议满足以下条件，该协议在法律上仍然是有效的：
当事人具备民事行为能力：即签订协议的双方必须是具有完全民事行为能力的成年人，或者是在其能力范围内订立的合同的限制民事行为能力人。
意思表示真实：协议的内容必须是双方真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫等不正当手段。
不违反法律法规和公序良俗：协议内容必须合法合规，不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违背社会公共秩序和善良风俗。
二、特殊情形下协议可能无效
尽管一般情况下协议有效，但也存在一些特殊情形可能导致协议无效，包括但不限于：
主体不适格：如无民事行为能力人签订的协议。
欺诈、胁迫且损害国家利益：一方以欺诈、胁迫手段订立合同，且损害国家利益的。
恶意串通：买卖双方恶意串通，损害第三人合法权益的。
违反法律法规强制性规定：如买卖违法建筑等。
违背公序良俗：协议内容违背社会公共秩序和善良风俗的。
三、法律风险及建议
虽然满足条件的协议在法律上是有效的，但由于无法办理物权登记，买方可能面临无法获得房屋产权的风险。因此，在面对不能过户的房子时，我建议您：
充分了解房屋状况：在签订协议前，务必了解房屋的产权状况、是否存在抵押、查封等情况。
谨慎考虑：在充分了解风险后，谨慎考虑是否签订协议，并评估自己能否承受可能出现的法律风险。
咨询专业律师：如有需要，最好咨询专业律师的意见，以便更好地保护自己的合法权益。
明确约定违约责任：在签订协议时，可以明确约定违约责任和赔偿方式，以减少未来可能出现的纠纷。
综上所述，不能过户的房子签订的买卖协议在一般情况下是有效的，但也存在特殊情形可能导致协议无效。在签订协议前，请务必充分了解相关法律规定和风险，并谨慎考虑。如有需要，请咨询专业律师以获取更具体的法律建议。