不动产房屋不能买卖的情况下，协议是否有效需分情况讨论。以下从不同角度为您详细分析：
一、协议内容合法且双方真实意思表示
协议有效：如果双方签订的关于不动产房屋买卖的协议，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方真实意思的表示，那么即使房屋暂时不能买卖（如因政策限制、产权纠纷等原因），该协议在双方之间仍然具有法律效力。这意味着，一旦房屋可以买卖的条件成就，双方应按照协议约定履行各自的义务。
法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
二、协议内容违法或存在欺诈、胁迫等情形
协议无效：如果协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，或者存在欺诈、胁迫等情形，导致一方在违背真实意思的情况下签订了协议，那么该协议自始无效。例如，如果双方明知房屋存在产权纠纷，仍签订买卖协议，并约定在纠纷解决前不办理过户手续，但协议中却隐瞒了这一重要事实，导致一方受损，那么该协议可能因欺诈而无效。
法律后果：无效的协议自始没有法律约束力。因该协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、特殊情况下的协议效力
附条件或附期限的协议：如果双方签订的协议是附条件或附期限的，那么协议的效力将取决于条件或期限的成就。例如，双方约定在房屋产权纠纷解决后办理过户手续，那么在该条件成就前，协议虽然成立但尚未生效。一旦条件成就，协议即生效，双方应按照约定履行义务。
政策限制下的协议：在某些情况下，房屋买卖可能受到政策限制（如限购政策）。如果双方在签订协议时明知存在政策限制，但仍约定在政策限制解除后办理过户手续，那么该协议在政策限制期间内可能处于效力待定状态。一旦政策限制解除，协议即生效。
四、建议与风险提示
谨慎签订协议：在签订关于不动产房屋买卖的协议前，务必了解房屋的产权状况、是否存在纠纷、是否受到政策限制等信息，确保协议内容合法且双方真实意思表示。
明确约定条款：在协议中明确约定房屋买卖的条件、时间、方式、违约责任等条款，以避免未来可能出现的纠纷。
及时咨询专业律师：如果您对协议的效力或履行存在疑问，建议及时咨询专业律师，以便获得更具体的法律建议和指导。
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