“房子只能住不能卖”的协议，要确保其有效性，必须满足法律规定的形式和实质要件。以下是一个基本框架和要点，但请注意，具体条款应根据实际情况由专业律师定制，以确保其合法性和有效性。

1. 明确协议双方：首先，协议中应明确列出协议的双方，即房屋的所有权人（卖方或出租方）和房屋的使用权人（买方或承租方）。

2. 描述房屋信息：详细描述房屋的位置、面积、结构、产权证编号等基本信息，确保房屋的唯一性和可识别性。

3. 约定使用权限：明确约定房屋只能用于居住，不能用于出售、转租、抵押或其他任何形式的处分。这一条款是协议的核心，必须表述清晰、无歧义。

4. 约定违约责任：如果使用权人违反了“只能住不能卖”的约定，应承担相应的违约责任。这可以包括赔偿损失、支付违约金或解除协议等。

5. 协议期限：约定协议的有效期限，以及期限届满后的处理方式。如果协议没有期限，应明确说明。

6. 法律适用和争议解决：约定协议适用的法律，以及发生争议时的解决方式（如协商、调解、仲裁或诉讼）。

7. 签字盖章：协议最后应由双方签字或盖章，并注明日期。如果是法人或组织，还应加盖公章。

8. 其他必要条款：根据具体情况，可能还需要包括其他必要的条款，如保密条款、通知条款等。

此外，为了确保协议的有效性，还需要注意以下几点：

• 遵守法律法规：协议内容必须遵守国家法律法规，不得违反强制性规定。
• 真实意思表示：协议双方必须是在自愿、平等、协商一致的基础上签订协议，确保各自的真实意思表示。
• 合法形式：根据法律规定，某些类型的协议可能需要采用书面形式、公证或其他特定形式才能生效。因此，在签订协议时，应确保符合法律要求的形式。

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