厂房未建先出租的行为，在法律上并不直接构成违法，但可能涉及合同效力及履行问题，需根据具体情况分析。以下从不同角度为您详细阐述：
一、合同效力角度
合同成立与生效：
- 厂房未建先出租，实际上是在签订租赁合同时，租赁物（厂房）尚未存在。但这并不直接导致合同无效。根据《民法典》的相关规定，只要合同双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同即成立并可能生效。
- 然而，若合同中明确约定了厂房的交付时间、条件等，而出租方未能按约履行，则可能构成违约，需承担相应的违约责任。
预约合同与本约合同：
- 在某些情况下，双方可能先签订一个预约合同（如租赁意向书），约定在未来某个时间点签订正式的租赁合同。这种预约合同本身并不直接涉及租赁物的交付，因此不直接涉及违法性问题。
- 但若预约合同中约定了双方在未来签订正式合同时需满足的条件，而一方未能履行，则同样可能构成违约。
二、履行问题角度
出租方义务：
- 出租方有义务按照合同约定的时间、条件交付厂房。若厂房未建或未达到交付条件，出租方可能构成违约，需承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
- 若因不可抗力（如自然灾害、政府行为等）导致厂房无法按时交付，出租方可能免除部分或全部责任，但需及时通知承租方并提供相关证明。
承租方权利：
- 承租方有权要求出租方按照合同约定交付厂房。若出租方未能履行，承租方有权要求解除合同、要求赔偿损失或采取其他补救措施。
- 承租方在签订合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于厂房交付时间、条件、违约责任等条款，以维护自身权益。
三、法律风险与建议
法律风险：
- 厂房未建先出租可能涉及的法律风险主要包括合同违约风险、租赁物瑕疵风险（如厂房质量不符合约定）等。
- 若出租方未能按约交付厂房，可能导致承租方无法正常使用厂房，进而影响其生产经营活动，造成经济损失。
建议：
- 在签订租赁合同时，双方应明确约定厂房的交付时间、条件、违约责任等条款，以减少纠纷发生的可能性。
- 出租方在签订合同时，应确保厂房能够按时交付并达到交付条件；承租方在签订合同时，应仔细审查合同条款并评估出租方的履约能力。
- 若发生纠纷，双方应首先通过协商解决；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁。
总结来说，厂房未建先出租的行为本身并不直接构成违法，但可能涉及合同效力及履行问题。双方在签订合同时应明确约定相关条款，以维护自身权益并减少纠纷发生的可能性。若您在此方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。