关于违章搭建合同的效力认定，核心结论如下：

1. 合同整体无效的情形
   若合同标的物（如房屋、建筑）本身属于违法建筑（如未经规划审批擅自新建、扩建），或违章搭建行为严重违反《城乡规划法》《土地管理法》等效力性强制性规定，合同将因标的物非法或内容违法而被认定整体无效。
   典型案例：农村集体土地上未获许可建造的“小产权房”租赁合同，或城市中未取得建设工程规划许可证的扩建房屋买卖合同，通常被法院判定无效。

2. 合同部分无效的情形
   若违章搭建部分为附属设施（如阳台封闭、楼顶加建），且不影响主体结构安全或城市规划实施，可能仅涉及该部分条款无效，其他合法部分的合同关系仍有效。
   示例：商铺租赁合同中包含合法经营区域和违规扩建的仓储空间，法院可能判决仓储部分无效，但保留商铺主体的租赁效力。

3. 合同效力受行政干预的情形
   即使合同签订时看似有效，若在履行过程中被相关行政部门认定为违法搭建（如责令拆除、罚款），合同可能因行政干预而失去效力。此时，当事人可依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同，并要求退还剩余费用、赔偿损失。
   关键点：行政处理结果直接影响合同履行可能性，需及时关注违章搭建的合规性。

法律分析：效力认定的核心因素

1. 违反法律法规的性质

   • 效力性强制性规定：如未取得建设工程规划许可证进行建设，违反《城乡规划法》第四十条，合同直接无效。
     
   • 管理性强制性规定：如未备案的临时建筑搭建，若未损害公共利益，合同可能仍有效。

2. 对公共利益的影响

   • 若违章搭建严重影响城市规划、消防安全、环境保护等公共利益（如占用消防通道、破坏绿地），合同无效。
     
   • 若未损害公共利益（如内部装修超标），且可通过补救措施（如补办手续）合法化，合同效力可能不受影响。

3. 当事人主观过错

   • 双方均明知违法：合同无效风险高，且双方可能按过错比例分担损失（如出租方承担主要责任）。
     
   • 一方不知情且无过错：若违法情节较轻且及时纠正（如拆除违章部分），合同可能有效；若违法情节严重，即使一方不知情，合同也可能无效。

实务建议：如何降低法律风险？

1. 对出租方/卖方

   • 确保房屋/建筑合法，避免出租或出售违章建筑。
     
   • 签约前核查房产证、规划许可证等文件，保留证据。
     
   • 若存在违章搭建，需明确告知承租方/买方，并在合同中约定风险承担条款（但此类条款可能因鼓励违法而被认定无效）。

2. 对承租方/买方

   • 签约前核查房屋合法性，拒绝租赁或购买明显违法的建筑。
     
   • 若发现违章搭建，及时向主管部门举报或通过诉讼维权（如要求解除合同、赔偿损失）。
     
   • 避免参与违章搭建行为（如自行加建），否则可能面临行政处罚及合同无效风险。

3. 争议解决路径

   • 合同无效后，双方应协商返还财产、赔偿损失；协商不成时，可通过诉讼确认合同效力并划分责任。
     
   • 若因违章搭建被行政处罚，可主张行政机关的处罚行为违法（如程序不当），但需另行提起行政诉讼。

总结：违章搭建合同的效力需结合违法程度、公共利益影响及当事人过错综合判断。为避免纠纷，建议交易前核查房屋合法性，并在合同中明确风险承担条款（尽管部分条款可能无效）。若遇问题，可直接向我咨询具体解决方案。