核心结论
违章建筑买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，通常被认定为无效合同。但若在一审法庭辩论终结前，违章建筑通过补办合法手续转为合法建筑，合同效力可能得到补正而变为有效。以下从法律分析、合同无效后果、风险防控建议三个角度展开说明：
一、法律分析：违章建筑买卖合同无效的依据
违反《民法典》强制性规定
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违章建筑因未取得建设工程规划许可证或违反规划要求，明显违反《城乡规划法》《土地管理法》等法律法规的强制性规定，因此其买卖合同通常被认定为无效。
合同标的的违法性
合同的标的必须是合法的。违章建筑本身不具有合法性，无法办理产权登记，物权变动无效（《民法典》第二百二十四条）。因此，以违章建筑为标的的买卖合同失去合法基础，一般被认定无效。
特殊情况：合同效力补正
若违章建筑在合同订立后、一审法庭辩论终结前，通过补办规划手续或缴纳罚款等方式转为合法建筑，且当事人主张合同有效的，法院可能按照有效合同处理（《民法典》第一百五十三条但书条款）。但此类情况需满足严格条件，实践中较为罕见。
二、合同无效后的法律后果与处理
返还财产
- 卖方应返还买方已支付的购房款（无论全额或部分）。
- 买方应将违章建筑返还给卖方，且一般无需支付使用费用（因合同无效，卖方无权通过出售违章建筑获取利益）。
折价补偿
- 若买方对违章建筑进行了装修、添附等行为，导致建筑价值增加，且无法返还或没有必要返还的，卖方应给予买方相应的折价补偿。
赔偿损失
- 根据《民法典》第一百五十七条，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失；各方都有过错的，应各自承担相应的责任。
- 常见情形：
- 卖方明知是违章建筑仍出售，需赔偿买方装修费用、预期利益损失等。
- 买方未对房屋合法性进行充分审查，需自行承担部分损失（如税费、资金占用损失等）。
司法实践中的不同观点
- 部分法院认为，若违章建筑后续补办了相关手续并转为合法，合同效力可补正为有效。但此类观点并非普遍接受，且补办手续的难度和可能性因案而异。
三、风险防控建议与典型案例参考
对买方的建议
- 核查房屋合法性：购买房屋前，务必查验建设工程规划许可证、权属证书等关键文件，避免购买无证房产。
- 谨慎签订合同：若房屋存在违法嫌疑，应在合同中明确约定违约责任（如卖方承担返还房款及赔偿损失的责任）。
对卖方的建议
- 确保建筑合法性：出售房屋前，确保建筑已取得合法手续，避免因无效合同承担缔约过失责任。
- 主动披露信息：若房屋存在违法情形，应主动告知买方，避免因隐瞒导致更大法律风险。
典型案例参考
- 案例1：某城中村改造中，村民出售无证自建房，法院判决合同无效，出卖人返还购房款并赔偿买受人80%的装修损失。
- 案例2：企业出售未报建的厂房，买受人明知违法仍购买，法院认定双方均有过错，各自承担50%责任。
总结与进一步行动建议
- 违章建筑买卖合同通常无效，但存在补正效力的例外情形。
- 合同无效后，双方需依法处理返还财产、折价补偿及赔偿损失等事宜，具体责任需根据过错程度分担。
- 涉及此类交易时，建议提前咨询专业律师，评估法律风险并制定应对策略。
如有进一步疑问或需要具体法律帮助，可直接向我咨询。