结论：不满二年的房子可以签订买卖协议，但可能面临较高的税费成本，且需注意合同条款的合法性与有效性。以下从法律角度详细分析：

一、法律层面：签订买卖协议的合法性

根据《民法典》相关规定，房屋买卖协议本质属于民事合同，只要双方意思表示真实、不违反法律强制性规定（如未取得预售许可的商品房买卖）、不违背公序良俗，即可依法成立并生效。房屋是否“满二年”并非协议效力的判断标准，因此即使房屋未满二年，双方仍可签订合法有效的买卖协议。

二、税费层面：未满二年的特殊成本

根据现行税收政策，未满二年的房屋转让需承担更高税费，具体包括：

1. 增值税及附加：

   • 普通住宅：满2年可免征增值税；未满2年需按转让价与购入价差额的5.3%（含增值税及附加）缴纳。
     
   • 非普通住宅：即使满2年，仍需按差额的5.3%缴纳；未满2年则按全额的5.3%缴纳。
     计算公式：
     
   • 普通住宅（未满2年）：(转让价-购入价)×5.3%
     
   • 非普通住宅（未满2年）：转让价×5.3%
     （注：部分城市对非普通住宅的认定标准不同，需结合当地政策）

2. 个人所得税：

   • 若房屋为“满五唯一”（满5年且为家庭唯一住房），可免征个人所得税；
     
   • 未满2年且非“满五唯一”的，需按转让价与购入价差额的20%或全额的1%-3%缴纳（具体比例因地区而异）。
     计算公式：
     
   • 差额征收：(转让价-购入价-合理费用)×20%
     
   • 核定征收：转让价×1%-3%（以当地税务机关核定为准）

税费影响：未满2年的房屋转让成本显著高于满2年的房屋，买卖双方需在协议中明确税费承担方（通常由卖方承担，但可协商约定），避免后续纠纷。

三、合同条款设计要点

为降低风险，买卖协议需重点约定以下内容：

1. 税费承担：明确约定增值税、个人所得税等由哪方承担，避免因政策变化导致争议。
   
2. 付款方式与时间：建议采用分期付款或资金监管方式，确保卖方在收到全款后再配合过户。
   
3. 过户时间：约定卖方在房屋满2年后配合过户，以降低买方税费成本；若买方急于过户，需明确税费承担比例。
   
4. 违约责任：若因政策变化导致税费增加，或一方拒绝履行合同，需约定违约金或赔偿标准。
   
5. 房屋现状：明确房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制，避免因房屋瑕疵导致合同无法履行。

四、风险提示

1. 政策变动风险：税收政策可能随市场调控调整，买卖双方需关注最新政策，避免因政策变化导致税费增加。
   
2. 合同履行风险：若房屋未满2年时签订协议，但买方要求提前过户，卖方可能面临违约风险（如买方以“合同目的无法实现”为由解除合同）。
   
3. 资金安全风险：建议通过第三方资金监管账户支付房款，避免卖方收到款项后拒绝配合过户。

建议：若您计划买卖未满2年的房屋，建议提前咨询专业律师或税务顾问，结合当地政策设计合法合规的交易方案。如有具体问题，可直接向我咨询，我将为您提供详细解答。