在建工程做抵押需满足以下核心要求，以确保抵押行为的合法性、有效性和安全性：
一、主体条件
抵押人资格
- 抵押人必须是在建工程的合法所有权人或依法享有处分权的人，通常为建设单位。
- 抵押人需具备完全的民事行为能力和权利能力，能够独立承担因抵押行为产生的民事责任。
- 若抵押人为国有企业、事业单位，需取得国有资产管理部门书面同意及主管部门批准文件；若为合资企业或股份制企业，则需董事会同意的书面文件及企业章程；以集体所有制企业的财产作抵押的，需得到企业职工代表大会通过的书面决议；若抵押物为共有财产，则须经全体共有人书面同意。
抵押权人资格
- 抵押权人通常为具有贷款资格的金融机构，如银行，需经监管部门批准，具备从事贷款业务的资质。
二、客体条件
土地使用权合法性
- 土地使用权取得方式必须合法，且已支付全部土地出让金并取得国有土地使用权证。若以划拨方式取得，则需经政府审批并补缴土地出让金。
- 土地使用权应无权属争议，未被查封、扣押或存在其他权利限制。
相关许可证齐全
- 在建工程需已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建设工程施工许可证，确保工程建设的合法性和规划合规性。
建设进度与资金投入
- 投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25%以上，且已确定施工进度和竣工交付日期，以降低抵押权实现时的风险。
- 在建工程的建设质量应符合国家相关标准和设计要求，无影响工程结构安全和使用功能的质量缺陷。
- 工程应无拖欠工程款、施工合同纠纷等可能影响其价值和处分的法律纠纷。
在建项目与土地使用权同时抵押
- 根据《中华人民共和国民法典》规定，建筑物抵押时，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；反之亦然。因此，在建工程与土地使用权需同时抵押，若其中之一已先抵押，则不能再次作为抵押物。
三、程序条件
签订抵押合同
- 抵押人与抵押权人需签订书面抵押合同，详细列明被担保的主债权种类、数额、债务履行期限、抵押物的具体信息、抵押担保的范围等内容。
- 合同内容需进行公证，以确保其法律效力。
办理抵押登记
- 双方需向房地产管理部门办理在建工程抵押登记手续。未经登记，抵押权不生效。
- 登记机关审核通过后，颁发他项权利证书，抵押权自登记时设立。
四、贷款用途条件
在建工程抵押贷款的用途必须明确为在建工程继续建造所需资金，不得挪作他用。
五、其他注意事项
- 征得相关权利人同意：若在建工程存在其他共有人或已预售给购房者，抵押时需征得他们的书面同意，或妥善处理好相关权益关系。
- 提供详细资料：抵押人需提供抵押物的详细资料，包括清单、权属证明、评估证明等，并确保这些资料的真实性、合法性、有效性及完整性。
- 自然人借款人：如借款人为具有完全民事行为能力的自然人，其配偶和房产共有权人需共同出具书面声明，同意将所购房屋抵押作为贷款担保，并承担相应法律责任。
总结：在建工程抵押涉及多个法律知识点，包括主体资格、客体条件、程序条件、贷款用途及其他相关要求。在实际操作中，应严格按照法律法规和政策规定进行，确保抵押的合法性、有效性和安全性。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。