在建工程抵押范围确实受到限制，这些限制主要涉及抵押物的合法性、价值确定性、抵押权的设立以及特定类型工程的限制。以下是对这些限制的详细解释：
一、抵押物范围及条件限制
合法合规性：
- 在建工程必须按照法定建设程序合法建设，需取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关审批文件。这是确保在建工程合法性的基础，未经规划部门许可擅自超面积建设或存在其他违法违规情况的部分，不得作为抵押物。
价值确定性：
- 在建工程通常要求已完成一定的工程量，形成了具有确定价值的建筑实体部分。仅处于前期土地平整、基础尚未完成的在建工程，由于其未来不确定性较大，可能不符合抵押条件或在评估时会受到严格限制。已完工且确定价值部分才能纳入抵押范围，评估时应采用公开市场价值标准，合理反映实际价值。
土地使用权与附着物：
- 在建工程抵押时，其占用范围内的建设用地使用权应一并抵押，二者作为一个整体。同时，已经预售的商品房部分不得纳入在建工程抵押范围，以保护购房人的合法权益。
投入比例要求：
- 抵押人需要已经投入了一定比例的工程款来建设该工程，这个比例通常不得低于全部工程建设款的某个特定值，具体数值因地区或政策差异而有所不同。这是为了确保在建工程具有一定的价值基础，降低抵押风险。
二、抵押权的设立与合同要求
依法设立：
- 抵押人和抵押权人之间必须签订书面的抵押合同，明确约定双方的权利和义务。抵押合同应详细列明在建工程的具体范围、价值、抵押期限等关键条款，以确保抵押权的明确性和可执行性。
评估与价值匹配：
- 抵押价值应通过专业评估机构进行评估，采用成本法、假设开发法等合理方法。抵押所担保的债务应与在建工程的实际价值相匹配，防止过度抵押导致金融风险。金融机构等抵押权人通常会依据评估报告设定抵押率，如50%-70%，以控制贷款风险。
三、特定类型在建工程的限制
- 某些特定的公共设施或政府投资项目可能受到特殊政策的限制，无法进行抵押。这些限制通常基于公共利益或政策导向的考虑，以确保这些项目的顺利进行和公共利益的实现。
四、实际操作中的注意事项
- 在进行在建工程抵押时，务必全面考虑并遵守相关法律法规和政策规定。由于地区和政策差异，具体的抵押条件和程序可能有所不同。因此，在实际操作前，建议详细了解当地的政策和法律规定，以确保抵押的合法性和有效性。
- 抵押合同是抵押权设立和实现的重要依据，务必确保合同条款的明确性和完整性。在签订合同时，应详细列明在建工程的具体范围、价值、抵押期限等关键条款，并明确双方的权利和义务。
举例说明：假设某开发商拥有一块已取得相关审批文件的土地，并正在该土地上建设一栋商业楼。开发商为了筹集资金继续建设该商业楼，决定将其作为在建工程进行抵押。在此情况下，开发商需要确保该商业楼已完成一定的工程量，形成了具有确定价值的建筑实体部分，并已投入了一定比例的工程款。同时，开发商需要与抵押权人签订书面的抵押合同，明确约定抵押物的具体范围、价值、抵押期限等关键条款，并办理抵押登记手续。
总结与建议：在建工程抵押范围受到多方面限制，包括抵押物的合法性、价值确定性、抵押权的设立以及特定类型工程的限制。在进行相关操作时，务必全面考虑并遵守相关法律法规和政策规定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。