当承租人面临出租人声明其房产将用于抵押贷款的情况时，这确实是一个需要谨慎处理的问题。以下是从法律、权益保障及实际操作角度给出的详细解答：
一、法律依据与告知的必要性
首先，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，如果抵押权设立前，抵押财产（即出租的房产）已经出租并转移给承租人占有，那么原有的租赁关系将不受该抵押权的影响。这意味着，即使房产被抵押，承租人在租赁期内的居住权和使用权应得到保障。
告知的必要性：
- 保护承租人权益：确保承租人在租赁期内能够稳定使用房屋，避免因抵押权的实现而被迫搬离。
- 避免法律风险：如果出租人未履行告知义务，可能会导致抵押合同的效力存在瑕疵，甚至引发法律诉讼。
- 维护交易秩序：明确各方的权利和义务，有助于减少潜在的争议和纠纷。
二、告知方式与内容要求
告知方式：
- 书面通知：这是首选的方式，可以通过挂号信、电子邮件或当面签收确认等方式进行，并留存好相关证据。
- 口头告知+补充协议：在紧急情况下，可以先进行口头说明，但后续应补签书面文件以确认告知内容。
告知内容：
- 抵押基本信息：包括抵押的原因（如为了获得贷款）、抵押权人的名称、抵押期限等。
- 对租赁的影响：明确告知承租人“买卖不破租赁”的原则，即即使房产被拍卖或转让，新的业主也需要继续履行原有的租赁合同。
- 承租人的权利：如优先购买权（在符合法定条件的情况下）及其行使方式。
- 联系方式：提供抵押人或其代理人的联系方式，以便承租人在需要时进行沟通。
三、承租人的权利保障
主要权利：
- 继续居住权：即使房产被抵押或拍卖，承租人在租赁期内的居住权应得到保障。
- 优先购买权（在符合条件的情况下）：承租人在同等条件下可以优先于他人购买该房产。但需要注意的是，这一权利通常需要在租赁合同中提前约定，并在法定期限内主张。
风险提示：
- 虽然承租人的居住权通常受到保护，但如果抵押权人通过司法程序处置房产，理论上可能存在强制搬迁的风险。然而，这种情况极为罕见，且必须严格遵循法律程序。
四、未告知的法律后果
如果出租人未履行告知义务，可能会面临以下法律后果：
- 民事责任：承租人可以主张赔偿因抵押导致的损失，如搬家费用、租金差价等。同时，抵押合同可能被认定存在重大误解或显失公平，从而影响其效力。
- 行政责任：根据地方性法规，监管部门可能对违规的出租方进行处罚。
五、实际操作建议
- 签订三方协议：抵押人、抵押权人和承租人可以共同签署一份协议，明确各方的权利和义务。
- 建立定期沟通机制：各方可以建立联系渠道，及时通报抵押的进展情况（如还款情况）。
- 寻求法律咨询：在复杂情况下，建议聘请律师审核合同条款，以规避潜在的法律风险。
六、总结
出租房产抵押时告知承租人是出租人的法定义务，这既是对承租人权益的保护，也是出租人规避法律风险的关键步骤。建议通过规范的流程进行操作，并在必要时寻求专业的法律支持。