不是所有地上有建筑物的情形都必须做在建建筑物抵押。具体是否需要做在建建筑物抵押，取决于多个因素，以下是对此问题的详细分析：

1. 在建建筑物抵押的定义与目的：

   • 在建建筑物抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
   • 其主要目的是为开发商提供融资支持，确保在建筑物建设过程中资金流的稳定。

2. 是否需要抵押的考量因素：

   • 融资需求：如果开发商或建筑物所有者有融资需求，且希望通过银行贷款等方式筹集资金，那么可能会选择将在建建筑物作为抵押物。
   • 债权人的要求：在某些情况下，债权人（如银行）可能会要求在建建筑物作为贷款的抵押物，以降低贷款风险。
   • 法律规定与合同约定：具体的法律规定和合同条款也会影响是否需要办理在建建筑物抵押。例如，某些地区的法律法规可能要求在特定情况下必须办理抵押登记。

3. 不抵押的情况：

   • 如果建筑物已经完工并办理了产权证，那么通常不需要再办理在建建筑物抵押，而是可以直接以房产作为抵押物。
   • 如果开发商或建筑物所有者没有融资需求，或者通过其他方式（如自有资金、股权融资等）筹集资金，那么也可以选择不办理在建建筑物抵押。

4. 法律建议：

   • 在决定是否办理在建建筑物抵押时，建议咨询专业律师或金融顾问，以了解具体的法律规定、市场情况和潜在风险。
   • 确保所有相关文件（如土地使用权证、建设规划许可证等）的合法性和完整性，以避免后续的法律纠纷。

综上所述，是否需要做在建建筑物抵押并没有绝对的答案，而是需要根据具体的融资需求、债权人要求以及法律规定等因素来综合考虑。如果你在这方面有具体的法律问题或需要进一步的咨询，可以直接向我提问。