虚假宣传在一定条件下可以作为退房的理由。以下是对此问题的详细分析：
虚假宣传构成根本违约
- 若开发商的虚假宣传内容涉及房屋的基本属性（如面积、户型结构）或对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，且该宣传内容未实现，导致合同目的无法实现，则构成根本违约。在此情况下，购房者有权要求退房。
- 举例：开发商宣传房屋面积为100平方米，但实际交付的房屋面积只有80平方米，这种对房屋基本属性的虚假宣传就可能导致合同目的无法实现，购房者有权要求退房。
虚假宣传构成欺诈
- 根据《民法典》第一百四十八条，若开发商故意发布虚假广告，欺骗和误导购房者，使购房者在违背真实意思的情况下订立购房合同，购房者有权请求人民法院或仲裁机构撤销该合同，并要求退房。
- 举例：开发商在广告中承诺小区内将建设特定配套设施，如学校、医院等，但实际并未规划或建设，且开发商明知故犯，这种行为就构成欺诈，购房者可以要求退房。
虚假宣传未构成根本违约或欺诈，但影响购房决策
- 若虚假宣传内容虽不构成根本违约或欺诈，但对购房者的决策产生较大影响，购房者可以尝试与开发商协商退房或补偿。若协商不成，购房者可以向消费者协会、房地产主管部门投诉调解，或通过法律途径维护自己的权益。
- 举例：开发商在广告中宣传小区周边将有重大商业项目开发，但实际并未获得相关规划许可，这种宣传虽不直接构成违约或欺诈，但可能影响购房者的决策，购房者可以据此与开发商协商退房或补偿。
合同中有相关约定
- 若购房合同中明确约定广告内容作为合同的一部分，或规定开发商的宣传义务，而开发商违反了这些约定，购房者可以依据合同约定要求退房或追究开发商的责任。
购房者应对措施：
- 收集证据：购房者应妥善保存宣传资料、广告视频、销售人员承诺记录等证据，以备后续维权之需。
- 协商解决：首先尝试与开发商协商解决，要求退房或赔偿损失。
- 法律途径：若协商不成，购房者可以向人民法院提起诉讼，要求撤销购房合同并退房，同时主张开发商承担相应责任。
- 投诉举报：购房者还可以向相关监管部门投诉举报开发商的虚假宣传行为，以维护自身及他人合法权益。
法律依据：
- 《民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
- 《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
综上所述，虚假宣传在一定条件下可以作为退房的理由，但具体能否成功退房需根据实际情况及相关法律法规来判断。购房者在面对开发商的虚假宣传行为时，应积极采取相应措施维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。