工业用地做商业用途的租赁合同，其效力需根据具体情况判断，并非绝对无效。以下从不同角度进行分析：
合同效力与土地用途的关系
- 土地用途法定原则：根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，土地用途由土地利用总体规划确定，并需经相关部门批准。工业用地和商业用地在规划、审批、使用等方面存在显著差异，擅自改变土地用途可能违反法律规定。
- 合同效力受影响：若租赁合同中约定的用途与土地规划用途不符，且未经相关部门批准变更，该合同可能因违反法律强制性规定而部分或全部无效。但需注意，合同无效需由法院或仲裁机构依法认定，并非自动无效。
合同无效的法定情形
- 违反法律、行政法规的强制性规定：如《土地管理法》中关于土地用途的规定，若租赁合同违反此类强制性规定，可能被认定为无效。
- 恶意串通损害国家、集体或第三人利益：若租赁双方明知土地用途不符仍签订合同，且损害了国家、集体或第三人的利益，合同也可能被认定为无效。
合同部分无效与全部无效
- 部分无效：若租赁合同中仅部分条款涉及土地用途变更，且该部分条款违反法律强制性规定，则可能仅该部分条款无效，合同其他部分仍有效。
- 全部无效：若租赁合同的核心条款（如租赁用途）违反法律强制性规定，且该条款对合同目的实现具有决定性作用，则整个合同可能被认定为无效。
实际履行与合同效力的关系
- 实际履行不影响合同效力认定：即使租赁双方已实际履行合同（如承租人已实际使用土地进行商业活动），若合同本身存在无效情形，仍不影响法院或仲裁机构对合同效力的认定。
- 行政处罚与合同效力：擅自改变土地用途可能面临行政处罚（如罚款、责令恢复原状等），但这与合同效力是两个独立的问题。行政处罚的存在并不直接导致合同无效，但可能作为认定合同无效的参考因素。
法律建议
- 签订前审查土地用途：在签订租赁合同前，务必审查土地规划用途及是否已获批准变更用途，确保合同内容合法合规。
- 咨询专业律师：若对土地用途或合同效力存在疑问，建议咨询专业律师，以便获得更具体、更准确的法律意见。
- 及时办理变更手续：若需变更土地用途，应依法向相关部门申请办理变更手续，确保合同合法有效。
总结来说，工业用地做商业用途的租赁合同并非绝对无效，其效力需根据具体情况判断。若合同内容违反法律强制性规定或损害国家、集体或第三人利益，则可能被认定为无效。因此，在签订此类合同时，务必谨慎审查土地用途及合同内容，确保合法合规。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。