在工业土地上建起的大楼对外租赁做商业用途，租赁合同是否有效需分情况讨论：

1. 若未经批准改变土地用途，租赁合同可能无效

根据《民法典》及相关规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。若工业土地的使用者未经批准，擅自改变土地用途，在工业用地上建设用于商业用途的房屋并对外租赁，该行为违反了法律、行政法规的强制性规定。在此情况下，租赁合同可能因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效。例如，若某公司未经批准，在工业用地上建设了商业大楼并对外出租，那么该公司与承租人签订的租赁合同就可能因违反土地用途规定而无效。

1. 若经批准改变土地用途，租赁合同有效

如果工业土地的使用者已经依法经有关行政主管部门批准，改变了土地用途，并在该土地上建设了用于商业用途的房屋，那么对外租赁该房屋的合同就是有效的。因为此时土地用途已经合法变更，建设行为也符合法律规定，所以租赁合同不会因土地用途问题而被认定为无效。例如，某公司经过批准，将工业用地变更为商业用地，并在该土地上建设了商业大楼，那么该公司与承租人签订的租赁合同就是有效的。

法律建议：

• 在签订租赁合同前，承租人应仔细核查土地用途及建设行为是否合法，要求出租人提供相关的批准文件或证明。
• 若发现出租人未经批准改变土地用途或建设行为违法，承租人应谨慎考虑是否签订租赁合同，以避免可能的法律风险。
• 若已签订租赁合同且发现存在土地用途或建设行为违法的问题，承租人应及时与出租人协商解决，或寻求法律途径维护自身权益。

可能后果：

• 若租赁合同被认定为无效，承租人可能面临无法继续使用租赁房屋、已支付的租金无法退还等风险。
• 出租人可能因违法改变土地用途或建设行为而面临行政处罚、民事赔偿等法律责任。

因此，在工业土地上建起的大楼对外租赁做商业用途时，务必确保土地用途和建设行为的合法性，以保障租赁合同的有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。