公共用途土地用于商业用途的租赁合同，其有效性需根据具体情况判断，不能一概而论。以下从不同角度进行分析：
一、土地用途规划与合同效力的关系
土地用途规划的法定性：
- 根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，土地用途受到严格规划和管理。公共用途土地，如公园、绿地、学校等，其用途通常具有公益性和特定性，不得随意改变。
合同效力与土地用途的关联：
- 如果租赁合同中约定的商业用途与土地规划用途不符，且未经相关部门批准变更土地用途，那么该租赁合同可能因违反法律强制性规定而无效。这是因为，改变土地用途需要经过法定程序，包括申请、审批等，未经批准擅自改变用途是违法的。
二、合同内容与实际履行情况
合同内容的合法性：
- 租赁合同的内容应当合法，不得违反法律法规的强制性规定。如果合同中明确约定了将公共用途土地用于商业用途，且该约定违反了土地用途规划，那么该合同条款是无效的。
实际履行情况的考量：
- 即使合同内容合法，但如果在实际履行过程中，承租人未经批准擅自改变了土地用途，用于商业活动，那么这种行为也是违法的。此时，虽然合同本身可能有效，但承租人的行为可能构成违约或违法，需要承担相应的法律责任。
三、法律后果与风险防范
法律后果：
- 如果租赁合同因违反土地用途规划而无效，那么双方当事人可能需要承担返还财产、赔偿损失等法律责任。此外，如果承租人擅自改变土地用途，还可能面临行政处罚，如罚款、责令恢复原状等。
风险防范建议：
- 在签订租赁合同前，双方应当充分了解土地用途规划，确保合同内容与土地用途相符。如果确实需要改变土地用途，应当依法申请并获得相关部门批准。
- 在合同履行过程中，双方应当严格遵守合同约定和法律法规，不得擅自改变土地用途。如果发现对方有违约或违法行为，应当及时采取措施维护自身权益。
总结来说，公共用途土地用于商业用途的租赁合同的有效性取决于多个因素，包括土地用途规划、合同内容、实际履行情况以及法律法规的强制性规定。在签订和履行此类合同时，双方应当谨慎行事，确保合同内容合法合规，并严格遵守相关法律法规和合同约定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。