关于工业用地租给公寓（或类似宾馆等经营性用途）的合同效力问题，这确实是一个涉及土地用途管制和合同法律效力的复杂问题。以下是我为您提供的详细分析：
一、合同有效的前提条件
土地用途变更审批：
- 根据《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，工业用地若需变更为商业、住宿等经营性用地，必须经过有关人民政府土地行政主管部门的同意，并报原批准用地的人民政府批准。若在城市规划区内，还需先经城市规划行政主管部门同意。
- 只有完成了这些审批程序，并办理了所有必要的手续，使得土地用途在规划和法律上均符合公寓或宾馆等经营性用途的要求，租赁合同才可能被认定为有效。
取得相关经营许可：
- 除了土地用途变更手续外，承租方还需确保能够顺利取得消防许可、卫生许可、特种行业许可等相关经营许可。这些许可是公寓或宾馆合法经营的必要条件。
- 只有在所有手续均合法且完备的情况下，租赁合同才能顺利履行，不产生法律纠纷。
二、合同无效的情况
未办理合法的土地用途变更手续：
- 若工业用地擅自改为公寓或宾馆经营，未经法定程序批准，违反了土地用途管制制度。根据《中华人民共和国民法典》中关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，此类租赁合同会被认定为无效。
- 此外，由于土地用途不符合规定，承租方可能无法顺利取得相关经营许可，进而影响公寓或宾馆的合法经营。这种情况下，租赁合同也可能因无法实现合同目的而被认定为无效。
法律风险与后果：
- 如果租赁合同被认定为无效，出租方和承租方都可能面临一系列的法律风险和后果。例如，出租方可能需要退还已收取的租金，承租方可能需要承担因无法经营而造成的损失。
- 双方还可能因违法行为而受到相关政府部门的处罚，如罚款、责令恢复原状等。
三、建议与注意事项
充分了解法律法规：
- 在签订租赁合同前，双方应当充分了解土地用途和相关法律法规，确保合同的合法性和有效性。这包括了解土地管理法、城市规划法以及相关的地方性法规和政策。
办理合法手续：
- 如果打算在工业用地上建设公寓或宾馆并出租，务必先办理合法的土地用途变更手续和相关经营许可。这可能需要咨询专业的法律人士或相关政府部门，以确保手续的合法性和完备性。
谨慎签订合同：
- 在签订合同时，应明确约定双方的权利和义务，特别是关于土地用途、租赁期限、租金支付方式等关键条款。同时，还应考虑加入违约责任和争议解决机制等条款，以应对可能出现的法律纠纷。
- 双方可以约定在合同生效前，由出租方提供土地用途变更手续和相关经营许可的证明文件，以确保合同的合法性和有效性。
综上所述，工业用地租给公寓的合同效力问题取决于是否依法取得了相关政府部门的批准并办理了土地用途变更手续。双方当事人在签订合同时务必谨慎行事，确保所有手续合法且完备，以避免可能的法律风险和经济损失。