针对您提出的“工业厂房出租作为商业用途的合同效力”问题，我将从合同主体资格、意思表示真实性、合同内容合法性、合同形式与登记情况，以及部分无效与可撤销条款的处理等几个方面，为您进行详细解答。
一、合同主体资格
首先，我们需要确认合同双方，即出租人和承租人，是否具备签订租赁合同的资格。
自然人：作为合同当事人，自然人需具备完全民事行为能力，即年满十八周岁或虽未满十八周岁但以自己劳动收入为主要生活来源的个体。若为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，则所签合同除非是纯获利益或与其能力相适应，否则需法定代理人同意或追认才有效。
法人或非法人组织：应依法成立并具有缔约能力，其经营活动需在营业执照登记范围内。若超出范围，但合同内容不违反法律强制性规定，则合同仍可有效。
合法权利人或代理人：出租人必须是厂房的合法权利人或有权进行租赁的代理人。若出租人非合法权利人且无代理权，则合同可能无效。
二、意思表示真实性
合同双方签订合同时必须出于自愿，且无欺诈、胁迫、重大误解等情形。
欺诈：若出租人故意告知承租人虚假情况或隐瞒真相，诱使承租人做出错误意思表示，则承租人有权请求撤销合同。
胁迫：若出租人以损害承租人或其亲友的利益为要挟，迫使承租人违背真实意愿签订合同，则承租人同样有权请求撤销。
重大误解：若承租人因对合同关键内容存在错误认识而签订合同，则误解方有权请求撤销。
三、合同内容合法性
合同内容必须合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不违背公序良俗。
不违反法律、行政法规的强制性规定：如厂房必须符合消防安全标准，不得是违章建筑等。若厂房存在违法情形，则合同可能无效。
不违背公序良俗：合同内容不得违反公共秩序和善良风俗。若厂房用于非法活动（如制毒、传销等），则合同无效。
明确关键条款：租赁合同应采用书面形式，并明确租赁期限、租金及支付方式等关键条款。若合同内容模糊或存在歧义，则可能引发纠纷。
四、合同形式与登记情况
一般情况下，厂房租赁合同为不要式合同，但建议采用书面形式以避免纠纷。
若法律、行政法规规定或当事人约定需书面形式的，未采用但已实际履行且对方接受的，合同仍成立并可能有效。但为避免潜在风险，建议仍采用书面形式。
需关注是否办理了相关登记手续（如租赁备案）。若法律、行政法规规定需办理登记手续而未办理的，则可能影响合同的效力。
五、部分无效与可撤销条款的处理
合同中若存在部分无效或可撤销的条款，不影响其他部分的效力。这些部分仍可独立存在并产生法律效力。例如，若合同中关于租金的条款因违反法律强制性规定而无效，但其他关于租赁期限、维修责任等条款仍有效。
结论
综上所述，认定工业厂房出租作为商业用途的合同效力，需综合考量合同主体资格、意思表示真实性、合同内容合法性、合同形式与登记情况，以及处理部分无效或可撤销条款的过程。在实际操作中，为确保合同的合法性和有效性，避免潜在的法律风险和经济损失，建议您咨询专业律师。