物业用房对外出租合同的效力，主要取决于合同内容是否合法、签订合同的主体是否具备相应的权利能力以及合同是否违反法律法规的强制性规定。以下是对此问题的详细分析：

一. 合同内容合法性

• 物业用房作为特定的房产，其出租合同必须遵循《中华人民共和国合同法》（虽已废止，但相关原则仍适用）及《中华人民共和国民法典》中关于合同效力的规定。合同内容应明确、合法，不得损害国家、集体或第三人的利益。
• 例如，合同中应明确租赁物的具体情况（如物业用房的位置、面积、用途等）、租赁期限、租金及支付方式等关键条款。若合同内容存在违法或显失公平的情况，可能导致合同无效或部分无效。

二. 签订合同主体的权利能力

• 出租方必须是物业用房的所有权人或合法使用权人，具备出租该房产的权利。若出租方无权出租物业用房，则合同可能因主体不适格而无效。
• 承租方也需具备相应的民事行为能力，能够承担合同义务。

三. 法律法规的强制性规定

• 物业用房的出租还需遵守相关法律法规的强制性规定，如《中华人民共和国城市房地产管理法》等。若合同违反了这些强制性规定，如未经批准擅自改变物业用房用途进行出租，则合同可能无效。

四. 特殊情况下的合同效力

• 在某些特殊情况下，如物业用房属于公有财产或受特定政策限制，其出租可能还需经过相关部门的批准或备案。若未经批准或备案，合同可能因违反法定程序而无效。

综上所述，物业用房对外出租合同的效力需综合考虑合同内容的合法性、签订合同主体的权利能力以及合同是否违反法律法规的强制性规定。在签订此类合同时，建议双方务必谨慎审查合同内容及相关法律法规，确保合同的合法有效性。如有进一步需要，您可以继续咨询我。