教育用地上房屋出租用于商业的租赁合同，一般情况下是无效的。以下从不同角度为您详细分析：
法律角度
土地用途管制原则：
- 根据我国相关法律法规，土地用途受到严格管制，教育用地属于特定用途的土地，其使用必须符合规划用途。若将教育用地上的房屋出租用于商业活动，显然改变了土地的用途，违反了土地用途管制原则。
租赁合同效力认定：
- 租赁合同的有效性取决于其是否违反法律、行政法规的强制性规定。由于将教育用地上的房屋出租用于商业活动违反了土地用途管制原则，因此该租赁合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。
实际案例与司法实践
- 在司法实践中，法院通常会根据土地用途管制原则和租赁合同的相关法律规定，对教育用地上房屋出租用于商业的租赁合同进行效力认定。若合同确实违反了相关法律规定，法院往往会判决合同无效，并要求双方返还因合同取得的财产，有过错的一方还可能需赔偿对方因此受到的损失。
特殊情况与例外
政府批准或规划调整：
- 在某些特殊情况下，如政府批准或规划调整，教育用地可能被允许临时或永久改变用途用于商业活动。但这种情况需要严格的审批程序和合法手续，且通常会在租赁合同中明确约定。若未经政府批准或规划调整，擅自改变土地用途，租赁合同仍可能被认定为无效。
合同条款与约定：
- 即使租赁合同中约定了将教育用地上的房屋出租用于商业活动，但该约定若违反法律强制性规定，仍不影响合同无效的认定。合同条款不能成为违反法律强制性规定的理由。
法律建议
审查土地用途与规划：
- 在签订租赁合同前，务必审查土地用途与规划，确保租赁活动符合土地用途管制原则和相关法律法规规定。
咨询专业律师：
- 若对土地用途、租赁合同效力等问题存在疑问，建议咨询专业律师，以获取准确的法律意见和风险评估。
遵守法律法规：
- 在租赁活动中，务必遵守相关法律法规规定，避免因违反法律强制性规定而导致合同无效等法律风险。
若您在教育用地上房屋出租用于商业的租赁合同方面存在疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。