当租户不搬走时，房东确实有权通过法律途径来维护自己的权益。以下是对这一问题的详细解答，希望能为您提供清晰、全面的指导。
一、可以起诉的情况
租赁期限届满：如果租赁合同已经到期，且双方没有续签，同时房东也不愿意继续出租，那么租户应当按时搬离。如果租户拒绝搬出，就侵犯了房东的合法权益，房东有权向法院提起诉讼。
解除租赁合同的法定事由出现：例如，租户擅自转租、改变租赁用途、进行违法活动，或者拖欠房租达到一定期限（如6个月），房东都有权解除合同并要求租户搬离。在这些情况下，房东同样可以向法院提起诉讼。
二、起诉前的准备
收集证据：
- 租赁合同：这是证明租赁关系及双方权利义务的关键证据。
- 通知记录：保留书面、短信、微信等形式的通知记录，证明已告知租户搬离事宜。
- 房屋现状证明：通过照片或视频记录房屋内物品未清理、租户仍占用的情况。
- 其他辅助证据：如房产证、身份证、沟通记录等，进一步证明双方关系及租户违约行为。
确定管辖法院：
- 一般遵循“原告就被告”原则，向被告住所地法院起诉。
- 若租赁合同中有特殊管辖约定，如房屋所在地法院管辖，则依约定执行。
三、起诉流程
撰写起诉状：
- 明确原告（房东）和被告（租户）的基本信息。
- 清晰列出诉讼请求，如要求租户搬离、支付逾期腾房占有使用费及承担诉讼费用。
- 详细阐述租赁关系建立、租户应搬走的原因及已采取的沟通措施。
- 逐一列明提交的证据名称、来源及证人信息。
提交起诉材料：
- 将起诉状一式多份及全部证据材料提交至有管辖权的法院立案庭。
- 可选择现场提交、网上立案系统提交或邮寄方式。
- 按法院要求缴纳诉讼费用。
四、审理与判决
等待法院受理：
- 法院会在规定期限内审查起诉材料，决定是否受理。
- 如材料不齐或不符合要求，需按法院通知补充或修改。
参加庭审：
- 原被告需按时到庭，无正当理由拒不到庭可能面临撤诉或缺席判决。
- 在庭审过程中，按照法庭程序进行陈述、举证、质证和辩论。
等待判决结果：
- 法院根据审理情况作出判决，判决书会送达双方当事人。
- 如对判决不服，可在规定上诉期限内提起上诉。
五、判决后的执行
- 申请强制执行：
- 若租户未在判决规定的履行期限内搬走，房东可向法院申请强制执行。
- 法院执行部门将采取强制措施，如强制腾退房屋等。
六、辅助措施与建议
与租户协商：
- 在起诉前尝试与租户协商，了解其不愿搬离的原因，寻求和解方案。
申请诉前财产保全：
- 如担心租户转移财产或逃避执行，可在起诉前向法院申请诉前财产保全。
寻求专业法律帮助：
- 整个过程中，房东可咨询专业律师，确保权益得到充分保护。
综上所述，当租户不搬走时，房东应依法行事，通过收集证据、明确管辖、撰写起诉状、参与庭审及申请强制执行等步骤来维护自身权益。同时，也可考虑协商与诉前财产保全等辅助措施，以确保问题得到妥善解决。希望这些解答能对您有所帮助。