若出租的厂房发生环境污染，出租方和承租方都可能面临法律责任，需根据具体情况采取应对措施，包括立即停止污染行为、采取补救措施、配合调查、承担赔偿责任，并可能面临行政处罚或刑事责任。 以下是具体分析：

1. 立即停止污染行为并采取补救措施
   一旦发现环境污染，首要任务是立即停止污染源（如泄漏、排放等），防止污染扩大。出租方和承租方应共同或单独采取补救措施（如清理污染物、修复受损环境），减少对周边环境和第三方的损害。若承租方是污染直接责任人，出租方需督促其履行义务；若出租方对污染存在过错（如未提供合规环保设施），也需承担相应责任。

2. 配合环保部门调查并履行报告义务
   根据《环境保护法》和《环境影响评价法》，污染发生后需及时向当地生态环境主管部门报告，并配合调查。隐瞒不报或拖延报告可能加重法律责任。出租方和承租方均需保留相关证据（如污染发生时间、原因、处理过程记录），以备后续责任认定。

3. 承担民事赔偿责任
   若污染对第三方（如周边居民、企业）造成损害，受害方可能依据《民法典》侵权责任编要求赔偿。赔偿范围包括财产损失、人身损害、生态修复费用等。责任主体需根据合同约定和过错程度划分：

   • 若承租方是污染直接实施者，通常承担主要责任；
     
   • 若出租方未履行环保设施维护义务或明知承租方从事污染行为未制止，可能承担连带责任。

4. 面临行政处罚或刑事责任

   • 行政处罚：环保部门可对责任方处以罚款、责令停产整治、吊销许可证等处罚（《环境保护法》第59-63条）。
     
   • 刑事责任：若污染行为构成犯罪（如污染环境罪），直接责任人可能被追究刑事责任（《刑法》第338条）。出租方若存在共犯情节（如协助隐瞒、提供便利），也可能被牵连。

5. 合同条款的审查与风险防范
   出租方应在租赁合同中明确约定环保责任条款，例如：

   • 承租方需遵守环保法规，自行处理污染物；
     
   • 污染发生后，承租方承担全部修复和赔偿责任；
     
   • 出租方有权因环保问题提前解约。
     若合同未约定或约定模糊，需根据《民法典》合同编和环保法规补充认定责任。

建议行动步骤：

1. 立即停止污染并启动应急处理；
   
2. 收集证据（如监控录像、操作记录、环保检测报告）；
   
3. 咨询律师评估责任比例和赔偿范围；
   
4. 与受害方或监管部门协商解决方案；
   
5. 必要时通过法律途径主张权益或抗辩。
   

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