在以房抵债协议履行未果时，建设工程价款优先受偿权的起算点需分情况讨论，具体如下：

1. 若以房抵债协议被认定为有效且已实际履行或具备履行条件
   此时优先受偿权的起算点仍以合同约定的竣工日期或实际竣工日期为准（根据《民法典》第807条及《建设工程司法解释一》第41条）。以房抵债协议本质是工程款支付方式的变更，若协议未改变工程款债务的本质（如未约定抵债后放弃优先权），则优先受偿权不因抵债协议而丧失，起算时间仍按原工程款债权确定。

2. 若以房抵债协议被认定无效或无法履行（如房屋产权瑕疵、抵债价格显失公平等）
   此时需回归到原工程款债权，优先受偿权的起算点可能因以下情形调整：

   • 若工程已竣工：起算点为竣工之日或合同约定的竣工之日（以较晚者为准）；
     
   • 若工程未竣工但合同解除：起算点为合同解除之日（根据《建设工程司法解释一》第41条，未竣工工程优先受偿权自合同解除之日起算，但需满足“发包人原因导致合同解除”等条件）。
     关键点：若抵债协议无效导致工程款债权恢复，需结合工程实际状态（竣工/未竣工）和合同状态（继续履行/解除）综合判断起算点。

3. 若以房抵债协议被认定为“流押条款”而无效
   根据《民法典》第401条，流押条款（约定债务到期不履行时抵押物直接归债权人所有）无效，但抵押权仍可设立。此时优先受偿权的起算点需区分：

   • 若抵押权已依法设立（如办理抵押登记），起算点为主债权诉讼时效期间内行使抵押权之日（但建设工程优先受偿权不受诉讼时效限制，仍按工程款债权起算点计算）；
     
   • 若未设立抵押权，则回归到原工程款债权，按上述第1、2种情形处理。

实务建议：

• 签订以房抵债协议时，需明确约定“抵债不视为放弃优先受偿权”，并保留工程款债权的相关证据（如结算文件、催款记录）；
  
• 若协议履行受阻，应及时通过诉讼或仲裁确认工程款金额，并主张优先受偿权（优先权行使期限为自发包人应当给付建设工程价款之日起18个月，根据《建设工程司法解释一》第41条）；
  
• 涉及流押条款时，需评估抵押物价值与工程款金额的匹配性，避免因条款无效导致优先权落空。
  

如有具体案件细节，可进一步向我咨询，我会结合证据材料提供针对性分析。