核心结论：针对租客拖欠房租且拒不搬走的情况，出租人可通过以下两种主要途径解除合同并收回房屋，具体操作如下：

1. 协商解除合同（优先推荐）

• 操作步骤：
  1. 书面催告：向租客发送《催缴房租通知书》，明确拖欠金额、付款期限（建议设置3-5日合理期限）及逾期后果（如解除合同、追究违约责任）。
  2. 协商方案：若租客有还款意愿但暂时困难，可协商分期支付或延长付款期限，并签订书面补充协议；若租客无继续租赁意愿，可协商提前解除合同并约定搬离时间。
  3. 留存证据：保存催告通知、沟通记录（微信、短信、录音等）作为后续维权依据。
• 优势：成本低、效率高，避免诉讼耗时耗力。
• 注意：若租客明确拒绝协商或失联，需立即启动法律程序。

2. 诉讼解除合同（租客拒不配合时）

• 法律依据：
  • 根据《民法典》第722条，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍未支付的，出租人可解除合同。
  • 根据《民法典》第733条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但为不定期租赁，双方可随时解除。
• 操作步骤：
  1. 发送解除通知：在催告期满后，向租客发送《解除租赁合同通知书》，明确解除合同的理由（拖欠租金）、生效时间及要求搬离期限（建议7-15日）。
  2. 提起诉讼：若租客仍不搬离，向房屋所在地法院起诉，请求：
     • 确认合同已解除；
     • 判令租客腾退房屋；
     • 支付拖欠租金及违约金（如合同约定）；
     • 赔偿房屋占用费（按租金标准计算至实际搬离日）。
  3. 申请强制执行：胜诉后，若租客拒不履行，可向法院申请强制执行，由法院强制清退房屋。
• 优势：具有强制执行力，可彻底解决问题。
• 注意：
  • 诉讼周期较长（通常3-6个月），需提前准备证据（租赁合同、催告记录、付款凭证等）。
  • 若租客属于“恶意欠租”，可同时主张其承担诉讼费、律师费等合理费用（需合同明确约定）。

补充建议

• 证据收集：全程保留书面催告记录、沟通记录、租金支付凭证等，证明租客违约事实。
• 房屋现状固定：若租客损坏房屋或擅自转租，需拍照、录像留存证据，以便在诉讼中主张赔偿。
• 避免自行清退：切勿采取断水断电、换锁等过激行为，否则可能被租客反诉侵权，需通过法律途径解决。

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