厂房改公寓出租是否合法，需根据具体情况判断，但总体来说，必须确保改造的合法性和安全性，并符合相关法律法规和政策要求。以下从多个角度进行分析：
一、规划与审批角度
符合规划调整要求：
- 厂房改公寓的首要前提是必须符合城市总体规划和控制性详细规划。若所在区域规划中允许功能转变，且位于城市更新或优化区域内，则改造更容易获得支持。
- 若不符合规划要求，则改造行为可能被视为违法，面临被责令停止、恢复原状或罚款等风险。
严格的审批流程：
- 改造项目需经过多部门联合审批，包括但不限于规划、住建、消防和环保等部门。具体流程包括向规划部门提出功能变更申请，住建部门审查改造设计方案，消防部门审核消防设计，环保部门评估环境影响等。
- 未经审批擅自改造，将面临严重的法律后果，包括但不限于罚款、责令拆除或恢复原状等。
二、土地政策角度
土地性质与出让方式：
- 若厂房土地性质为工业用地，需转变为居住或商服用地。这通常涉及补缴土地出让金差价和办理土地性质变更手续。
- 若未办理土地性质变更手续，则改造后的公寓可能无法获得合法的产权证明，进而影响出租和后续管理。
土地使用年限调整：
- 随着土地性质改变，土地使用年限也会相应调整。一般而言，工业用地使用年限为50年，改为居住用地后通常为70年，商服用地为40年。
- 土地使用年限的变更需在土地性质变更时一并办理，否则可能影响公寓的合法性和市场价值。
三、建筑结构与改造要求角度
建筑结构安全性：
- 改造后的公寓必须符合建筑质量和安全标准。需对厂房原有结构进行评估和加固，确保满足居住功能的承载要求，包括抗震、防火、隔音和结构稳定性等方面。
- 若改造过程中忽视建筑结构安全性，可能导致公寓存在安全隐患，进而引发法律纠纷和赔偿责任。
居住配套设施完善：
- 改造过程中需完善各类配套设施，如给排水、供电、供气、通信等基础设施，以及公共活动空间、停车位等。同时，公寓内部设计需考虑户型合理性、采光通风等居住舒适度要求。
- 若配套设施不完善，可能影响公寓的居住品质和出租率，甚至引发租户投诉和法律纠纷。
四、运营管理政策角度
产权与租赁管理：
- 改造后的公寓产权归属及租赁管理受到严格监管。部分城市允许分割销售，但对销售对象和销售方式有明确规定；更多城市倾向于以租赁方式运营，对租赁期限、租金标准进行规范。
- 若违反产权与租赁管理规定，可能面临行政处罚和民事赔偿责任。
安全与卫生管理：
- 运营方需建立健全安全管理制度，包括消防安全、治安安全等。同时，需满足卫生管理要求，确保环境卫生和饮用水安全等符合标准。
- 若忽视安全与卫生管理，可能引发安全事故和公共卫生事件，进而承担法律责任。
五、实际操作建议
咨询当地政府部门：
- 在进行厂房改公寓的改造之前，务必咨询当地的规划、住建、消防和环保等部门，以获取最准确、最权威的政策信息和法律指导。
委托专业机构进行评估和设计：
- 委托具有相应资质的专业机构对厂房进行结构评估和改造设计，确保改造方案符合相关标准和规范。
完善相关手续和证件：
- 按照当地政府部门的要求，完善土地性质变更、规划审批、施工许可等相关手续和证件，确保改造过程的合法性和合规性。
总结来说，厂房改公寓出租是一个涉及多方面法律法规和政策要求的复杂过程。在进行改造之前，务必充分了解并遵循相关规定，确保改造的合法性和安全性。若你有具体的改造计划或疑问，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议和指导。