小区物业公司合同到期续聘或另选社区说了算还是业委会说了算-商静律师

小区物业公司合同到期续聘或另选社区说了算还是业委会说了算-商静律师｜法行宝

2026-04-03 合同纠纷

在物业续聘或另选的问题上，并非由社区或业委会单方面决定，而是需要遵循严格的法律程序和规定，由业主大会通过投票表决来共同决定。以下是对此问题的详细解析：

业委会与业主大会的角色定位
- 业委会的职责：业主委员会作为业主大会的执行机构，在物业管理中承担着重要职责。它可以代表业主与物业服务企业进行沟通、协商合同条款等事务。在物业续聘过程中，业委会有责任组织相关程序，如提议召开业主大会会议讨论物业续聘问题，并推动投票表决流程的进行。但业委会本身并不具有最终决定权。
- 业主大会的决定性作用：业主大会是小区物业管理重大事项的决策机构，具有最终决定权。物业续聘作为小区重大物业管理事项，必须经业主大会按照法定程序进行决策。
物业续聘的决策流程
- 提出议题：业委会可基于物业服务企业的表现、合同到期情况等因素，提出物业续聘的议题。
- 组织业主大会会议：业委会需按照法定程序组织召开业主大会会议，确保会议的合法性和有效性。这包括提前通知业主、准备会议材料、安排会议地点等。
- 投票表决：业主大会通过集体讨论、书面征求意见或电子投票等方式进行表决。表决结果需达到“双过半”要求，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘。
- 决策执行：若表决结果满足续聘条件，则可继续与当前的物业公司签订服务合同；若未满足条件，则需重新考虑选择其他物业公司或采取其他管理措施。
法律依据
- 根据《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这一规定确保了物业续聘过程的公正、透明和合法，保护了业主的合法权益。
实际案例与启示
- 在实际操作中，曾有小区因物业续聘问题引发争议。部分业主认为业委会未经充分讨论和表决就擅自决定续聘物业公司，侵犯了业主的权益。后经业主大会表决，发现同意续聘的业主未达到“双过半”要求，最终决定重新选聘物业公司。这一案例启示我们，物业续聘必须遵循法定程序，确保业主的参与和决策权。

总结与建议：

物业续聘或另选并非由社区或业委会单方面决定，而是需要全体业主共同参与和决策。作为业主，您应积极参与业主大会会议，了解物业续聘的相关情况，并行使自己的表决权。同时，业委会也应履行好自己的职责，组织好相关程序，确保物业续聘过程的公正、透明和合法。如果您在物业续聘过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

结论：小区物业合同到期续聘并非由社区说了算，而是需要遵循严格的法律程序和规定，由业主大会通过投票表决来共同决定。详细解析：业委会与业主大会的角色定位：业委会：作为业主大会的执行机构，业委会在物业管理中扮演着重要角色。它可以代表业主与物业服务企业进行沟通、协商合同条款等事务。在物业续聘过程中，业委会有责任组织相关程序，如提议召开业主大会会议讨论物业续聘问题，并推动投票表决流程的进行。但业委会本身并不具有决定物业续聘的最终权力。业主大会：是小区物业管理重大事项的决策机构，具有最终决定权。物业续聘作为小区重大物业管理事项，必须经业主大会按照法定程序进行决策。物业续聘的决策流程：提出议题：业委会可基于物业服务企业的表现、合同到期情况等因素，提出物业续聘的议题。组织业主大会会议：业委会需按照法定程序组织召开业主大会会议，确保会议的合法性和有效性。这包括提前通知业主、准备会议材料、确保会议记录等。投票表决：业主大会通过集体讨论、书面征求意见或电子投票等方式进行表决。表决结果需达到“双过半”要求，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘。决策执行：若表决结果满足续聘条件，则可继续与当前的物业公司签订服务合同；若未满足条件，则需重新考虑选择其他物业公司或采取其他管理措施。法律依据：根据《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这一规定确保了物业续聘过程的公正、透明和合法，保护了业主的合法权益。社区的角色：社区在物业续聘过程中主要起到协调、指导和监督的作用，但并不具有决定性的权力。社区可以协助业委会组织业主大会会议，提供必要的支持和帮助，但最终决策权仍属于业主大会。建议：如果您作为业主对物业续聘问题有疑虑或建议，可以积极参与业主大会会议，表达自己的意见和诉求。业委会在组织物业续聘过程中应严格遵守法律程序和规定，确保决策的公正性和合法性。如果您发现业委会或社区在物业续聘过程中存在违法行为或不当行为，可以向相关部门投诉或寻求法律援助。如有其他疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论：居委会在特定条件下可以组织物业公司向居民征询物业合同到期续聘的意见，但需确保征询过程合法合规，充分保障居民的知情权与参与权。以下从法律背景、居委会的角色与权限、征询流程的合法性三个角度进行详细分析：法律背景：居委会的法定职责与居民自治原则根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条，居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其职责包括“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业”及“协助维护社会治安”等。物业合同续聘涉及全体业主的共同利益，属于居民公共事务范畴，因此居委会在理论上具备组织征询的合法性基础。关键点：居委会的介入需以“协助”或“组织”为边界，而非替代业主大会或业主委员会行使决策权。若小区已成立业主委员会，居委会应尊重其法定地位，避免越权干预。居委会的角色与权限：组织者而非决策者居委会可发挥“桥梁”作用，组织物业公司向居民征询意见，但需明确其角色定位：组织征询：居委会可协助物业公司设计征询方案（如问卷内容、投票方式），确保流程公开透明；监督公正性：居委会可监督征询过程，防止物业公司或个别业主操纵结果；结果反馈：居委会可将征询结果汇总后提交业主大会或业主委员会，作为决策参考。限制：居委会无权直接决定物业合同是否续聘，最终决策权属于业主大会（需双过半同意）或业主委员会（在授权范围内）。征询流程的合法性：程序正义是核心为确保征询结果有效，需满足以下程序要求：业主身份确认：征询对象应为小区全体业主（或按专有部分面积占比统计），而非仅部分居民；表决方式合规：可采用书面征求意见、集体讨论或电子投票等形式，但需符合《民法典》第二百七十八条关于“业主共同决定事项”的程序规定；结果公示：征询结束后，居委会应协助物业公司公示结果（包括同意、反对、弃权的具体票数及占比），接受业主监督。风险提示：若征询过程存在程序瑕疵（如未通知全体业主、伪造投票等），可能导致结果无效，甚至引发法律纠纷。实务建议：如何合法高效完成征询？提前沟通：居委会应与物业公司、业主委员会（如有）共同制定征询方案，明确各方职责；公开透明：通过公告栏、微信群等渠道提前公示征询时间、地点、内容，确保业主知情；留存证据：对征询过程（如投票、签字）进行录音录像或书面记录，避免后续争议；结果运用：若征询结果显示多数业主同意续聘，居委会可建议物业公司尽快签订新合同；若反对意见占优，则应协助启动选聘新物业的程序。总结：居委会组织物业合同续聘意见征询具有合法性，但需严格遵循法定程序，避免越权或程序瑕疵。若您在具体操作中遇到问题（如业主不配合、物业公司拒绝参与等），可进一步向我咨询，我会结合实际情况提供针对性解决方案。

结论：物业服务即将到期时，业委会可以就是否继续续聘原物业或另外选聘新物业进行征询，并且这一征询可以与业委会和物业的合同相关事宜一起进行。详细分析：续聘或选聘的决策权：根据《物业管理条例》及相关规定，物业服务合同到期前，业主大会（通常由业委会组织召开）有权决定是否续聘原物业服务企业或者选聘新的物业服务企业。这一决策过程应当遵循公开、公平、公正的原则，并充分考虑业主的意见和利益。征询的合法性与程序：业委会在物业服务合同到期前，可以就续聘或选聘事宜向全体业主进行征询。征询方式可以包括书面问卷、投票表决等，确保每位业主都有机会表达自己的意见。征询过程中，业委会应当确保信息的透明度和准确性，向业主充分披露原物业的服务情况、新物业的候选情况以及合同条款等关键信息，以便业主做出明智的选择。与物业合同相关事宜的征询：在征询续聘或选聘事宜的同时，业委会也可以就与物业合同相关的其他事宜（如服务内容、服务标准、费用调整等）一并征询业主的意见。这有助于确保新合同（如果续聘或选聘成功）更加符合业主的期望和需求。如果业委会决定与原物业续签合同，那么征询过程中可以就合同的具体条款进行协商和调整；如果决定选聘新物业，那么征询过程中可以就新合同的框架和关键条款进行初步讨论和确定。实际操作中的注意事项：业委会在征询过程中应当遵守相关法律法规和业主大会议事规则，确保征询的合法性和有效性。征询结果应当作为业主大会决策的重要依据，但并非唯一依据。业主大会在做出最终决策时，还需要综合考虑其他因素（如物业的服务质量、市场行情等）。如果征询过程中出现争议或分歧，业委会应当积极协调解决，确保征询过程的顺利进行和决策结果的公正合理。建议：在物业服务即将到期前，业委会应尽早启动续聘或选聘的征询工作，确保有足够的时间进行充分的讨论和协商。在征询过程中，业委会应保持与业主的密切沟通，及时解答业主的疑问和关注，增强业主的参与感和信任感。如果决定选聘新物业，业委会应谨慎选择候选企业，确保其具有良好的信誉和服务能力，以保障业主的合法权益。如有任何进一步的问题或需要具体的法律指导，请直接向我咨询。

业委会有权利不与原物业续聘签约，重新选聘物业。具体分析如下：法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条，物业服务合同期限届满前，业主有权共同决定是否续聘或者另聘物业服务人。决定解聘的，应当提前六十日书面通知原物业服务人，但合同对通知期限另有约定的除外。这表明，业委会作为业主大会的执行机构，在物业合同到期前，有权根据业主大会的决议，决定是否与原物业续签合同或重新选聘物业。业委会的职责与权力：业委会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定事项。在物业合同到期的情况下，业委会应当组织召开业主大会，就续聘或重新选聘物业的事项进行表决。根据表决结果，业委会可以代表业主与原物业协商续签合同，或者通过公开招标等方式重新选聘物业。重新选聘物业的程序：如果业委会决定重新选聘物业，应当遵循公开、公平、公正的原则，通过招标等方式进行。在选聘过程中，业委会应当充分考虑物业服务企业的资质、信誉、服务质量等因素，确保选聘到符合业主需求的物业服务企业。同时，业委会还应当将选聘结果及时公示，并接受业主的监督。注意事项：在重新选聘物业的过程中，业委会应当注意保护业主的合法权益，避免因选聘不当而给业主带来损失。例如，业委会应当与新选聘的物业签订详细的物业服务合同，明确双方的权利义务、服务标准、收费标准等事项，以确保物业服务的质量和效果。行动建议：如果您是业委会成员，建议在物业合同到期前，及时组织召开业主大会，就续聘或重新选聘物业的事项进行表决，并根据表决结果采取相应的行动。在重新选聘物业的过程中，建议遵循公开、公平、公正的原则，确保选聘过程的合法性和透明性。如果您在重新选聘物业的过程中遇到任何法律问题或纠纷，建议及时向我咨询，以便获得专业的法律支持和帮助。

关于物业合同到期后，是否续聘物业继续提供服务，决定权主要在业主委员会（业委会），而非社区组织。以下从不同角度为您详细分析：法律依据与业委会的职责根据《物业管理条例》的相关规定，业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，而业主委员会（业委会）是业主大会的执行机构，负责代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，并监督物业服务企业的服务质量和合同履行情况。在物业合同到期后，是否续聘原物业服务企业或选聘新的物业服务企业，是业主大会的重要决策事项之一。业委会作为业主大会的执行机构，应当组织召开业主大会，就续聘或选聘物业服务企业的事项进行表决，并根据表决结果执行。社区组织的角色与定位社区组织，如居民委员会或社区服务中心，通常负责社区内的公共事务管理、居民服务、矛盾调解等工作。它们并不直接参与物业管理合同的签订和履行，也不具有决定是否续聘物业服务企业的权力。然而，社区组织在物业管理中可以发挥协调、沟通的作用，帮助业委会和物业服务企业解决在物业管理过程中遇到的问题和矛盾，促进社区的和谐稳定。实际操作中的注意事项在物业合同到期前，业委会应当提前与物业服务企业进行沟通，了解其是否愿意继续提供服务，并就服务内容、服务标准、服务费用等事项进行协商。如果业委会决定续聘原物业服务企业，应当及时与物业服务企业签订新的物业服务合同，并明确双方的权利和义务。如果业委会决定选聘新的物业服务企业，应当按照相关法律法规的规定，通过公开招标等方式选聘，并确保选聘过程的公开、公平、公正。在整个过程中，业委会应当充分听取业主的意见和建议，确保决策的民主性和科学性。特殊情况下的处理如果在物业合同到期后，业委会未能及时组织召开业主大会进行表决，或者业主大会未能形成有效决议，导致物业服务企业无法继续提供服务，此时可能会引发一系列问题。为了避免这种情况的发生，业委会应当提前做好规划和准备，确保在物业合同到期前能够完成续聘或选聘工作。如果社区组织在物业管理过程中发现业委会或物业服务企业存在违法行为或不当行为，可以向相关部门进行举报或投诉，以维护社区的公共利益和业主的合法权益。总结与建议：物业合同到期后，是否续聘物业继续提供服务，主要取决于业主大会的决策，而业委会作为业主大会的执行机构，负责具体组织和实施。社区组织在物业管理中主要发挥协调、沟通的作用，并不具有决定权。因此，在处理此类问题时，业委会应当积极履行职责，充分听取业主意见，确保决策的民主性和科学性。如果您在处理此类问题时遇到任何疑问或困难，可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律建议和帮助。

针对您提出的“物业合同到期业委会是否会向居委申请续聘”的问题，我们可以从以下几个方面进行详细解答：首先，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，当物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会（业委会）应当组织召开业主大会，来决定是选聘新的物业服务企业还是续聘当前的物业服务企业。这一决定过程并不直接涉及向居委会（居委）申请续聘的步骤，而是业委会内部及业主大会的决策范畴。决策流程：业委会在合同到期前，会审查当前物业服务合同的执行情况，包括服务质量、费用收支等。通过上门走访、问卷调查或召开业主大会等方式，广泛收集业主对续聘或选聘新物业公司的意见。业主大会的决策需经参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，确保决策的合法性与代表性。续聘通知：如果业主大会决定续聘当前的物业服务企业，业委会会将这一决定书面告知物业服务企业，并协商续签合同的具体条款。这一过程中，业委会并不需要向居委会申请续聘，而是直接与物业服务企业进行协商。居委会的角色：居委会在物业管理中主要起到协调、监督的作用，但并不直接参与物业服务企业的选聘或续聘决策。如果业委会在决策过程中遇到困难或需要协调，可能会向居委会寻求帮助或建议，但这并不是续聘流程中的必要步骤。后续步骤：一旦决定续聘，业委会会与物业服务企业就续签合同的具体条款进行协商，包括服务内容、费用标准、合同期限等。协商达成一致后，双方会签订新的物业服务合同，并报相关部门备案。综上所述，物业合同到期时，业委会并不会直接向居委会申请续聘物业服务企业。而是会通过组织召开业主大会，广泛收集业主意见，并依据法律法规和合同约定来做出续聘或选聘新物业公司的决策。如果决定续聘，业委会会直接与物业服务企业进行协商并签订新的合同。

结论：物业到期后，关于是否续聘和是否公开选聘的表决顺序及要求，并非固定不变，而是需根据小区的具体情况、业主大会的议事规则以及相关法律法规的规定来确定。不过，一般来说，如果业主大会决定续聘原物业服务企业，则无需再进行公开选聘的表决；如果决定不续聘，则通常需要进一步表决是否同意公开选聘新的物业服务企业。同时，不表决并不意味着自动同意或不同意，而是可能视为弃权或需要依据业主大会议事规则来处理。分析说明：表决顺序与要求：在物业合同到期前，业主大会通常会就物业服务企业的续聘或选聘问题进行讨论和表决。如果业主大会决定续聘原物业服务企业，并且该决定获得了足够的支持（如双过半，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意），则无需再进行公开选聘的表决。如果业主大会决定不续聘原物业服务企业，或者虽然决定续聘但未获得足够的支持，则通常需要进一步表决是否同意公开选聘新的物业服务企业。不表决的法律后果：不表决并不意味着自动同意或不同意续聘或公开选聘。在业主大会议事规则中，通常会规定不表决的业主视为弃权，或者其表决权不计入总数。如果业主大会议事规则中没有明确规定不表决的处理方式，那么可能需要根据实际情况和公平原则来处理，例如将不表决的业主视为未参与表决，不影响其他业主的表决结果。实际操作建议：在物业合同到期前，业主委员会或物业服务企业应提前组织业主大会，就续聘或选聘问题进行讨论和表决。业主大会应制定明确的议事规则，包括表决方式、表决权的计算、不表决的处理方式等，以确保表决的公正性和有效性。业主应积极参与业主大会，了解相关情况，行使自己的表决权，以维护自己的合法权益。特殊场景：如果小区没有成立业主委员会，或者业主委员会无法正常履行职责，那么可能需要由社区居委会或相关部门组织业主进行表决。在某些特殊情况下，如物业服务企业存在严重违约行为或小区出现紧急情况等，业主大会可能会提前召开会议，就续聘或选聘问题进行紧急表决。法律依据与参考：虽然具体的法律依据可能因地区而异，但一般来说，业主大会的议事规则和表决程序应遵循《物业管理条例》等相关法律法规的规定。在实际操作中，可以参考当地物业管理主管部门发布的指导性文件或示范文本，以确保业主大会的表决程序合法合规。后续行动建议：如果您作为业主对物业到期后的续聘或选聘问题有疑问或担忧，建议积极参与业主大会，了解相关情况，行使自己的表决权。如果您认为业主大会的表决程序或结果存在违法违规行为，可以向当地物业管理主管部门投诉或寻求法律援助。如有其他疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论前置：物业合同到期后续聘不通过，业主或业主委员会在符合法定程序和条件的情况下，是可以选聘新物业的。以下从多个角度进行详细分析：一、法律依据与程序要求《物业管理条例》的相关规定：根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同到期后，业主或业主委员会有权决定是否续聘原物业服务企业。若决定不续聘，则应当按照法定程序选聘新的物业服务企业。选聘新物业时，应当遵循公开、公平、公正的原则，通过招投标等方式进行，确保选聘过程的透明度和公正性。选聘新物业的程序：召开业主大会：首先，需要召开业主大会，由业主共同决定是否选聘新物业。业主大会的召开应当符合法定程序，确保业主的参与权和表决权。制定选聘方案：若业主大会决定选聘新物业，则应当制定选聘方案，明确选聘的标准、条件、程序等。发布选聘公告：按照选聘方案，发布选聘公告，邀请符合条件的物业服务企业参与竞聘。组织评标与定标：组织评标委员会对参与竞聘的物业服务企业进行评标，根据评标结果确定中标企业。签订物业服务合同：与中标企业签订新的物业服务合同，明确双方的权利和义务。二、实际操作中的注意事项确保业主大会的合法性：业主大会的召开应当符合《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，确保业主的参与权和表决权得到充分保障。业主大会的决议应当经过法定比例的业主同意，方为有效。选聘过程的透明度与公正性：选聘新物业的过程应当公开透明，确保所有符合条件的物业服务企业都有机会参与竞聘。评标过程应当公正无私，避免任何形式的暗箱操作或利益输送。与原物业的交接问题：在选聘新物业后，需要与原物业进行妥善的交接工作，包括物业资料的移交、设施设备的检查与验收等。交接过程中应当确保物业服务的连续性，避免因交接不当而给业主带来不便或损失。三、可能遇到的法律问题与解决方案原物业拒绝交接：若原物业拒绝交接或拖延交接时间，业主或业主委员会可以依据物业服务合同和相关法律法规，要求原物业承担违约责任，并可以通过法律途径解决纠纷。新物业选聘过程中的纠纷：若在新物业选聘过程中出现纠纷，如竞聘企业之间的争议、业主对选聘结果的异议等，可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。建议：在物业合同到期后续聘不通过的情况下，业主或业主委员会应当积极行动起来，按照法定程序和条件选聘新物业。在选聘过程中，应当注重程序的合法性和公正性，确保选聘结果的合法有效。同时，也要做好与原物业的交接工作，确保物业服务的连续性。若遇到任何法律问题或纠纷，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律建议和帮助。

结论前置：关于前期物业合同终止后，业委会与前期物业签订服务合同是续聘还是选聘的问题，这主要取决于合同终止的具体情形以及业委会的决策过程。以下从不同角度进行分析：合同正常终止且业委会选择续聘情形描述：若前期物业服务合同中明确约定的服务期限届满，且业委会认为前期物业服务企业的服务质量符合小区需求，决定继续聘用该企业，那么此时业委会与前期物业签订的服务合同即为续聘。法律依据：虽然直接的法律条款可能并未明确提及“续聘”，但根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》中关于合同终止和物业服务企业选聘的相关规定，业委会有权在合同终止后，根据业主大会的决定，选择继续聘用前期物业服务企业。合同非正常终止且业委会选择选聘情形描述：若前期物业服务合同因业主大会成立、新物业服务合同生效、物业服务人或建设单位依法解除合同等原因而提前终止，业委会在重新选聘物业服务企业时，若选择与前期物业服务企业以外的其他企业签订服务合同，则此时为选聘。法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条和《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同终止后，业主委员会或者业主有权与新物业服务人订立物业服务合同。这体现了业主对新物业服务主体的选择权，即选聘权。特殊情况下的决策情形描述：在某些特殊情况下，如前期物业服务企业严重违反合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害，业委会可能决定不再续聘该企业，而是通过公开招标等方式选聘新的物业服务企业。此时，业委会与前期物业签订的服务合同（若存在续签意向但未实际签订）将不会生效，而是与新企业签订选聘合同。法律建议：在做出此类决策时，业委会应确保决策过程公开透明，充分听取业主意见，并依据相关法律法规和小区管理规约进行。同时，应妥善保存相关证据，以备不时之需。法律背景与建议：在处理此类问题时，业委会应首先明确前期物业服务合同终止的具体原因和法律依据。其次，业委会应召开业主大会，就物业服务企业的选聘或续聘问题进行讨论和表决，确保决策过程符合法律法规和小区管理规约的要求。最后，业委会在与物业服务企业签订服务合同时，应明确合同条款，包括服务内容、服务标准、服务期限、费用支付等，以保障业主的合法权益。可能的法律后果：若业委会在未召开业主大会或未征得业主同意的情况下擅自决定选聘或续聘物业服务企业，可能面临业主的质疑和投诉，甚至引发法律纠纷。若业委会与物业服务企业签订的服务合同存在违法违规条款或损害业主利益的内容，该合同可能被认定为无效合同，业委会和物业服务企业均需承担相应的法律责任。如有更多关于合同纠纷或房产问题（物业纠纷）的疑问，欢迎直接向我咨询。

前期物业服务合同到期后，业主或业主委员会既可以选择续聘原物业服务企业，也可以选择选聘新的物业服务企业，具体取决于业主共同决定的结果以及相关法律法规的规定。以下是对这一问题的详细分析：续聘原物业服务企业法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定，物业服务期限届满后，业主对原物业服务企业提供的服务没有异议，且原物业服务企业愿意继续提供服务的，可以续聘原物业服务企业，并签订新的物业服务合同。操作流程：若业主或业主委员会决定续聘原物业服务企业，应与原物业服务企业就续聘事宜进行协商，并达成一致意见后，签订新的物业服务合同。新合同应明确服务内容、服务标准、服务费用等关键条款。选聘新的物业服务企业法律依据：同样根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定，物业服务期限届满后，业主有权依法共同决定选聘新的物业服务企业。操作流程：成立业主大会或业主委员会：若尚未成立业主大会或业主委员会，应先依法成立，以便代表业主行使选聘物业服务企业的权利。制定选聘方案：业主大会或业主委员会应制定选聘物业服务企业的方案，明确选聘标准、选聘程序等关键事项。公开招标或邀请招标：根据选聘方案，业主大会或业主委员会可以通过公开招标或邀请招标的方式，邀请符合条件的物业服务企业参与竞标。评标与定标：组织评标委员会对参与竞标的物业服务企业进行评标，根据评标结果确定中标企业。签订物业服务合同：与中标企业签订物业服务合同，明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用等关键条款。在做出决定时，业主或业主委员会应充分考虑以下因素：原物业服务企业的服务质量：若原物业服务企业服务质量良好，业主满意度高，续聘可能是一个合理的选择。新物业服务企业的资质与信誉：若决定选聘新的物业服务企业，应充分考察其资质、信誉、服务经验等方面的情况，确保选聘到优质的服务企业。成本效益分析：无论是续聘还是选聘新的物业服务企业，都应进行成本效益分析，确保所选方案符合业主的共同利益。在处理前期物业服务合同到期后的续聘或选聘问题时，如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

结论：前期物业在成立业主委员会后，合同主体发生变化，物业是续聘还是选聘，这主要取决于业主委员会的决定以及相关法律法规的规定。以下从不同角度进行详细分析：一、业主委员会的决定权业主委员会的成立与职责：业主委员会是由业主大会选举产生的，代表业主利益，执行业主大会决定事项的机构。其职责包括选聘和解聘物业服务企业等。续聘或选聘的决定：在前期物业服务合同到期或符合其他解聘条件时，业主委员会有权决定是续聘原物业服务企业还是选聘新的物业服务企业。这一决定通常需要通过业主大会的表决程序，确保符合大多数业主的意愿。二、法律法规的规定相关法律法规：根据《物业管理条例》等相关法律法规，业主委员会有权在物业服务合同到期前，组织召开业主大会，就续聘或选聘物业服务企业进行表决。法律法规也规定了物业服务企业的选聘方式、程序以及合同签订等要求，确保选聘过程的公开、公平、公正。续聘或选聘的流程：续聘：如果业主委员会决定续聘原物业服务企业，应与原企业协商续签物业服务合同，明确服务内容、标准、费用等条款。选聘：如果决定选聘新的物业服务企业，业主委员会应制定选聘方案，包括选聘方式、条件、程序等，并通过公开招标、邀请招标等方式进行选聘。选聘过程中应确保透明、公正，避免暗箱操作。三、实际操作中的考虑因素物业服务企业的服务质量：业主委员会在决定续聘或选聘时，应充分考虑原物业服务企业的服务质量、业主满意度等因素。如果原企业服务质量良好，业主满意度高，续聘可能是一个合理的选择。物业服务费用：物业服务费用也是业主委员会需要考虑的重要因素。如果原企业的费用过高或不合理，业主委员会可能会倾向于选聘新的、费用更合理的物业服务企业。社区和谐与稳定：在决定续聘或选聘时，业主委员会还应考虑社区的和谐与稳定。避免因选聘过程不当或结果不满意而引发业主之间的矛盾和纠纷。四、建议与注意事项加强沟通与协商：业主委员会在决定续聘或选聘前，应与原物业服务企业进行充分沟通，了解其服务情况、续签意愿等。同时，也应广泛征求业主的意见和建议，确保决策符合大多数业主的意愿。遵循法律法规：在整个选聘或续聘过程中，业主委员会应严格遵守相关法律法规的规定，确保程序的合法性和合规性。避免因程序不当而引发法律纠纷。注重透明与公正：选聘或续聘过程应公开透明，确保所有业主都能了解选聘的进展和结果。同时，也应注重公正性，避免任何形式的暗箱操作或利益输送。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。作为专业律师，我将根据您的具体情况提供详细的法律建议和指导。

结论：在业委会与物业公司合同到期且业委会本届也到期的情况下，物业公司是否可以继续履行合同，需分情况讨论，主要取决于新一届业委会的选举结果及态度。分析：若新一届业委会迅速成立并同意续签：在这种情况下，由于原业委会的任期已经结束，但新一届业委会的成立意味着业主大会的决策机构得以延续。如果新一届业委会同意与物业公司续签合同，那么物业公司可以继续履行合同，双方应尽快办理合同续签手续，明确各自的权利和义务。若新一届业委会未成立或不同意续签：如果在新一届业委会成立之前，原合同已经到期，且没有新一届业委会的明确指示或同意，物业公司原则上不应继续履行原合同。因为此时已经没有合法的业主大会决策机构来代表业主与物业公司续签合同。在这种情况下，物业公司应与业主或业主代表进行沟通，了解他们的意愿和需求，同时等待新一届业委会的成立。如果新一届业委会成立后不同意续签合同，物业公司则需要按照合同约定或法律规定办理退出手续，并可能与业主或新一届业委会就合同终止后的相关事宜进行协商。特殊情况下的临时管理：在某些特殊情况下，如新一届业委会成立前存在管理真空期，且为了保障小区的正常运营和业主的利益，当地居委会或相关部门可能会指定物业公司进行临时管理。这种情况下，物业公司的继续履行是基于临时管理指令，而非原合同，且应明确临时管理的期限和条件。法律建议：对于物业公司：在合同到期且业委会换届期间，应主动与业主或业主代表沟通，了解他们的意愿和需求，同时关注新一届业委会的选举进展。如果希望继续履行合同，应尽早与新一届业委会进行协商并办理续签手续。对于业主或业主代表：应积极参与业委会的选举工作，确保新一届业委会能够尽快成立并代表业主行使权利。同时，在合同到期前，应与物业公司就合同续签或终止事宜进行沟通，明确各自的意愿和需求。可能后果：如果物业公司未经新一届业委会同意擅自继续履行合同，可能会面临法律纠纷和赔偿责任。如果因管理真空导致小区运营受到影响或业主利益受损，相关责任方（如原业委会、物业公司或当地居委会等）可能需要承担相应的法律责任。如有更多细节或疑问，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供更详细的法律建议。