结论：在城市镇规划区内，无建设工程规划许可证的村集体房屋出租，合同在一般情况下是无效的。但如果出租人在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或获得了相关主管部门的批准，该租赁合同则可被认定为有效。
法律背景与分析：
法律依据：
- 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。这一条款明确指出了无建设工程规划许可证的房屋租赁合同的无效性。
无效原因：
- 违法性：未取得建设工程规划许可证的房屋往往涉及违法建设，这类房屋在法律上无法获得有效的庇护与保障。因此，基于其上的租赁合同自然无效，因为合同的基础——租赁物本身就不合法。
- 合同要件缺失：一个有效的租赁合同必须满足法律法规的各项要求，其中租赁物的合法性是不可或缺的要件。未取得建设工程规划许可证的房屋显然不符合这一要求，导致相关租赁合同无效。
特殊情况考量：
- 法律也考虑到了实际情况的复杂性，规定如果在一审法庭辩论终结前，出租人能够补正手续，即取得建设工程规划许可证或获得相关主管部门的批准，那么原本无效的租赁合同可以“起死回生”，被法律认定为有效。这一规定既体现了法律的严谨性，又兼顾了实际操作的灵活性。
法律后果与建议：
- 无效合同的后果：如果租赁合同被认定无效，那么双方无法依据合同主张权利或履行义务。例如，承租人可能无法要求出租人承担维修责任，出租人也无法要求承租人支付租金（但已实际使用的部分可能需要按不当得利处理）。此外，对于因合同无效而造成的损失，双方应根据各自的过错程度承担相应的赔偿责任。
- 建议：在签订房屋租赁合同时，双方应仔细核查房屋是否具备合法的建设工程规划许可证。对于出租人而言，应确保房屋合法建设并取得相关许可证；对于承租人而言，应要求出租人提供相关证明文件，以避免后续可能产生的法律纠纷和经济损失。如果已经签订了此类合同并面临法律争议，建议及时向我咨询以寻求合适的解决方案。
举例说明：
假设某村集体有一处房屋，未取得建设工程规划许可证便进行出租。承租人租用该房屋用于经营。后因城市规划调整，该房屋被认定为违法建筑并面临拆除。此时，承租人可能无法依据租赁合同要求出租人承担违约责任或赔偿损失，因为租赁合同本身因房屋违法而无效。但如果出租人在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或获得了相关主管部门的批准，那么租赁合同可能被认定为有效，承租人的权益也可能得到更好的保障。