招商引资项目中，未取得建设工程规划许可证所建房屋的租赁合同，在法律效力上一般存在重大瑕疵，通常应认定为无效。但存在特定条件下可“补救”合同有效性的情况。以下是对此问题的详细分析：
一、法律规定与合同效力原则
法律规定：
- 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”这一条款明确指出了未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同的无效性。
合同效力原则：
- 合同的有效性通常取决于其是否符合法律法规的强制性规定。在房屋租赁合同中，租赁物的合法性是合同有效的基本前提。未取得建设工程规划许可证的房屋，因其违法性，导致以其为标的物的租赁合同无效。
二、未取得建设工程规划许可证对租赁合同效力的影响
直接后果：
- 未取得建设工程规划许可证的房屋属于违法建筑或违规建设，这类房屋在法律上不被认可。因此，以其为标的物的租赁合同自然无效，双方无法依据合同主张权利或履行义务。
间接后果：
- 无效的租赁合同意味着，例如承租人可能无法要求出租人承担维修责任，出租人也无法要求承租人支付租金（但已实际使用的部分可能需要按不当得利处理）。此外，对于因合同无效而造成的损失，双方应根据各自的过错程度承担相应的赔偿责任。
三、特殊情况下的考量
起诉前取得许可证：
- 如果在一审法庭辩论终结前，出租人能够取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，那么可以认定租赁合同有效。这是因为此时租赁物已经合法化，不再存在违法性问题，从而“补救”了合同的效力。
其他相关因素：
- 在某些情况下，即使房屋未取得建设工程规划许可证，但如果符合特定的政策或历史遗留问题处理方案（如政府允许的特定区域内的临时建筑），也可能对合同的效力产生一定影响。然而，这需要根据具体情况和相关政策来判断，且这种情况较为罕见。
四、法律建议
对于出租人：
- 在招商引资项目中，应确保所建房屋取得合法的建设工程规划许可证，以避免后续的法律纠纷和经济损失。如果房屋尚未取得许可证，应尽快补办相关手续，以确保租赁合同的合法性。
对于承租人：
- 在签订租赁合同前，应仔细核查房屋是否具备合法的建设工程规划许可证。如果房屋未取得许可证，应谨慎考虑是否签订合同，以避免后续可能产生的法律风险。如果已经签订了此类合同，并面临法律争议，应及时寻求法律帮助，以维护自己的合法权益。
总之，招商引资项目中未取得建设工程规划许可证所建房屋的租赁合同，在法律效力上存在重大瑕疵。双方应谨慎对待此类合同，确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。