1. 关于租赁合同效力的一般判断：

   • 若厂房所在土地规划用途明确为工业用地，且租赁合同中明确约定土地用途为“养猪”，该约定因违反土地用途管制规定（工业用地不得用于农业养殖）而存在效力瑕疵。根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，但若该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外。实践中，若养猪行为未改变土地性质（如未破坏工业设施、未造成环境污染），且未被行政主管部门查处，合同可能被认定为“部分无效”（仅用途条款无效，其余条款如租金、期限等仍有效）；若已被认定为违法用地，则合同整体可能被认定无效。

2. 需重点核查的3个核心事实：

   • 土地性质：需通过《国有土地使用证》或《集体建设用地使用证》确认土地用途是否为“工业用地”。若土地实际为农业用地（如基本农田），则租赁合同因违反《土地管理法》第37条（禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼）而直接无效。
   • 规划许可：即使土地性质为工业用地，若养猪需建设养殖设施（如猪舍、化粪池），需核查是否取得《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》。未取得规划许可的，合同可能因“违反规划”被认定无效。
   • 环保合规：养猪项目需符合《畜禽规模养殖污染防治条例》第11条（禁止在饮用水水源保护区、风景名胜区等区域建设养殖场）。若未通过环保审批，合同可能因“违反生态保护规定”被认定无效。

3. 合同无效后的法律后果：

   • 若合同被认定无效，根据《民法典》第157条，双方需互相返还财产（承租人腾退土地，出租人退还租金），无法返还的需折价补偿。若承租人已投入养殖设施建设成本，可要求出租人按过错比例分担损失（如出租人明知土地用途限制仍出租，需承担主要责任）。
   • 行政处罚风险：若养猪行为被认定为“擅自改变土地用途”，出租人可能面临《土地管理法》第81条规定的处罚（限期改正、没收违法所得、罚款）；承租人可能因“未依法取得用地手续”被责令退还土地。

4. 实务建议：

   • 出租人：在签订合同前，应通过不动产登记中心核查土地性质，向当地自然资源部门确认土地用途是否可变更，并要求承租人提供养殖项目环保审批文件。
   • 承租人：若土地性质无法变更，可与出租人协商修改合同用途为“仓储”“临时堆放”等符合工业用地规划的用途，同时通过“合作养殖”模式（由承租人提供技术，出租人以土地入股）规避租赁合同风险。
   • 争议解决：若已发生纠纷，建议优先通过行政复议或行政诉讼确认行政处罚合法性，再通过民事诉讼解决合同效力及损失赔偿问题。

提示：土地用途管制是行政强制规定，司法实践中对合同效力的认定会结合土地性质、规划许可、环保合规等综合判断。若您已签订合同或面临纠纷，可直接向我提供土地证、合同文本等材料，我将进一步分析风险点。