核心结论：农村非建设用地用作建设用地出租合同的效力，需根据土地性质、用途变更程序及合同内容综合判断，通常存在无效或部分无效的风险。以下是具体分析：

1. 土地性质与用途管制是核心依据

根据《土地管理法》第四条，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地。农村非建设用地（如耕地、林地、草地等农用地）未经法定程序转为建设用地前，不得擅自改变用途。若合同涉及将农用地直接用于非农建设（如建厂、盖房），则违反法律强制性规定，合同可能被认定为无效。

例外情形：若已依法办理农用地转用审批手续（如通过乡（镇）村规划或征收程序），且符合土地利用总体规划，则合同效力可能被认可。但实践中，此类审批程序严格，未经批准的合同仍存在风险。

2. 合同内容是否违反效力性强制性规定

根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。若合同明确约定“将农用地用于非农建设”且未履行审批程序，则因直接违反《土地管理法》第四十四条（农用地转用审批）而无效。

需注意：若合同仅约定“租赁土地”，但实际用途涉及非农建设，可能因“以合法形式掩盖非法目的”被认定无效。例如，双方约定租赁耕地，但实际用于建设仓库，即使合同未明确用途，也可能因实际履行行为违法而无效。

3. 合同部分无效与责任承担

若合同部分条款违反法律（如租赁期限超过法定最长年限），可能仅部分无效，其余条款仍有效。但若核心条款（如土地用途）违法，则合同整体无效。

责任承担：根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。例如，出租方明知土地性质仍出租用于非农建设，可能需承担主要赔偿责任。

4. 实践中的特殊情形

• 集体经营性建设用地入市：根据《土地管理法》第六十三条，符合规划的集体经营性建设用地可通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。但此类土地需已依法登记为集体经营性建设用地，且需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或村民代表同意。
• 临时用地：若为短期、非永久性建设（如施工便道），可能通过临时用地审批程序合法化，但需严格限制用途和期限。

建议

1. 核查土地性质：通过当地自然资源部门查询土地规划用途，确认是否为建设用地。
2. 审查审批程序：若涉及农用地转用，需确认是否已取得省级政府或国务院的批准文件。
3. 明确合同条款：避免约定“用于非农建设”等违法内容，可约定“按土地现状使用”并限制实际用途。
4. 咨询专业律师：若已签订合同或面临纠纷，建议携带合同文本及土地权属证明，由律师分析具体风险及应对方案。

如有进一步问题，可直接向我咨询，我将结合具体案情提供详细解答。