结论前置：房屋未报建租赁合同的效力需根据房屋是否属于违法建筑、合同内容是否合法、是否遵循行政法规以及实际履行情况等多方面因素综合判断。若房屋为违法建筑，则合同通常无效；若房屋不违反法律法规且合同满足生效要件，则合同可能有效。
一、房屋性质对合同效力的影响
违法建筑与合同无效：
- 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，若出租的房屋未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设，则该房屋视为违法建筑，与之签订的租赁合同无效。但需注意，若在一审法庭辩论终结前补正了相关手续（如取得许可证或获得主管部门批准），则合同可被认定为有效。
- 举例：若出租人未取得建设工程规划许可证，擅自建设房屋并出租，该租赁合同在司法实践中通常会被认定为无效。
非违法建筑与合同有效：
- 若未报建的房屋不违反城乡规划等法律法规的强制性规定，或因历史遗留问题未报建但符合当时政策和要求，且不违反现行法律的强制性规定，则此类房屋的出租合同在司法实践中有可能被认定为有效。
- 举例：某些老旧小区因历史原因未报建，但房屋结构安全、符合居住条件，且未违反现行法律法规，此类房屋的出租合同可能有效。
二、合同生效的基本要件
根据《民法典》及相关法律法规，合同的效力主要取决于以下要件：
- 合同当事人的行为能力：双方当事人均需具备完全民事行为能力。
- 合同内容的合法性：出租行为及合同条款不得违反法律、行政法规的强制性规定。
- 合同意思表示的真实性：双方当事人需真实表达租赁意愿，无欺诈、胁迫等情形。
- 合同形式的合规性：若法律对合同形式有特定要求（如书面形式），则需遵守。但需注意，未签订书面合同并不必然导致合同无效，若租赁期限六个月以下或虽超过六个月但已实际履行，口头合同依然有效。
三、行政法规的遵循与实际履行风险
行政法规的遵循：
- 部分地区可能对出租房屋有报备或许可要求。若未履行这些程序，可能触犯行政法规，进而影响合同的法律效力。
- 举例：某些地区要求出租房屋需进行备案登记，若未登记，可能面临行政处罚，但这并不直接导致租赁合同无效。
实际履行中的风险：
- 未报建的房屋出租在实际履行中可能面临被相关部门查处、租赁合同无法继续履行等风险。承租人可能因房屋问题遭受损失并向出租人索赔。
- 举例：若因房屋未报建被相关部门查处，导致房屋被拆除或无法继续使用，承租人可能要求出租人赔偿租金损失、搬迁费用等。
四、合同无效的法律后果
若未报建房屋出租合同被认定无效，根据《民法典》第一百五十七条规定，双方应相互返还因合同取得的财产（如承租人返还房屋，出租人返还租金）。有过错的一方需赔偿对方因此受到的损失；若双方均有过错，则各自承担相应责任。
五、建议与总结
在签订未报建房屋的租赁合同时，双方应充分了解相关法律法规和政策风险，谨慎评估合同的可行性和潜在风险。建议双方尽量签订书面合同，明确双方权利义务，以降低法律纠纷的风险。若合同存在效力问题或无法实际履行，应及时寻求法律途径解决争议。
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