已建成投产的房产通常不可以直接做在建工程抵押，但可能可以办理其他形式的抵押。以下是对这一问题的详细分析：
一、在建工程抵押的定义与条件
在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据相关规定，在建工程抵押必须满足以下条件：
- 抵押主体：在建工程抵押的抵押人必须是债务人本身，或者是第三人，但必须对在建工程享有合法的处分权。
- 抵押物状态：在建工程抵押的抵押物必须是在建工程，即已经开工建设但尚未完工的工程项目。这通常意味着工程尚未取得完整的产权证书，如房产证。
- 抵押目的：在建工程抵押的目的是为了取得在建工程继续建造资金的贷款，因此抵押物必须与贷款用途相关联。
二、已建成投产房产的抵押情况
对于已经建成投产的房产，由于其已经取得了完整的产权证书，如房产证，因此其抵押方式与在建工程抵押有所不同。具体来说：
- 不可以直接做在建工程抵押：由于已建成投产的房产已经不再是“在建工程”，因此无法直接按照在建工程抵押的方式进行抵押。
- 可以办理其他形式的抵押：已建成投产的房产可以办理房屋抵押贷款或其他形式的抵押。这通常需要抵押人提供房产证等产权证明文件，并满足贷款机构的其他要求。
三、实际操作中的注意事项
- 了解抵押物的状态：在办理抵押时，必须明确抵押物的状态，是“在建工程”还是“已建成投产的房产”，以便选择合适的抵押方式。
- 准备相关证明文件：根据抵押物的状态，准备相应的证明文件，如土地使用权证、规划许可证、施工许可证（对于在建工程）或房产证（对于已建成投产的房产）。
- 咨询专业机构：由于抵押涉及复杂的法律和金融问题，建议在办理抵押前咨询专业的律师或金融机构，以确保抵押的合法性和有效性。
四、法律后果与风险提示
- 抵押无效的风险：如果错误地将已建成投产的房产作为在建工程进行抵押，可能导致抵押无效，从而无法保障债权人的利益。
- 产权纠纷的风险：在办理抵押时，必须确保抵押物产权清晰，无纠纷。否则，可能引发产权纠纷，影响抵押的效力。
如有任何关于债务债权或房产抵押方面的疑问，可以直接向我咨询。我会根据你的具体情况，提供专业的法律建议。