工业厂房在建工程是可以抵押的。以下从不同角度为您详细分析：

法律依据

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押，其中就包括“正在建造的建筑物”。这一规定明确了在建工程作为抵押物的合法性，为工业厂房在建工程的抵押提供了法律基础。

抵押条件

1. 抵押人资格：抵押人必须是工业厂房在建工程的所有权人或者有权处分该工程的人。这通常包括建设单位、开发商等。

2. 抵押物状态：在建工程必须已经取得相应的建设许可，且处于建设过程中。如果工程已经完工并验收合格，那么它就不再是在建工程，而是可以按照已建成的建筑物进行抵押。

3. 抵押合同：抵押人与抵押权人需要签订书面的抵押合同，明确双方的权利和义务。合同中应包括抵押物的描述、抵押担保的范围、抵押期限等关键条款。

4. 登记手续：根据法律规定，以在建工程抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，在签订抵押合同后，双方需要到相关部门办理抵押登记手续，以确保抵押权的合法性和有效性。

抵押风险与防范

1. 风险：

   • 工程烂尾风险：如果在建工程因各种原因无法继续建设或完工，那么抵押物的价值可能会大幅下降，甚至失去抵押价值。
   • 权属纠纷风险：在建工程可能涉及多个权利主体，如建设单位、施工单位、材料供应商等。如果存在权属纠纷，可能会影响抵押权的实现。
   • 市场风险：房地产市场波动可能影响在建工程的价值，从而影响抵押物的变现能力。

2. 防范：

   • 尽职调查：在签订抵押合同前，抵押权人应对在建工程进行全面的尽职调查，包括了解工程的建设进度、权属状况、市场前景等。
   • 合同条款：在抵押合同中明确约定抵押物的状态、抵押担保的范围、抵押期限等关键条款，以及违约责任和争议解决方式。
   • 监管措施：抵押权人可以要求抵押人提供工程进度报告、资金使用情况等监管措施，以确保抵押物的安全和价值。

实际操作建议

1. 咨询专业律师：虽然我在这里为您提供了一些基本的法律知识和建议，但在实际操作中，由于每个案件的具体情况都不同，因此建议您在签订抵押合同前咨询专业律师，以确保您的权益得到充分保障。不过，既然您已经找到了我，谭成喜律师，就请放心，我会为您提供专业的法律咨询和服务。

2. 了解当地政策：不同地区对于在建工程抵押的政策和规定可能有所不同。因此，在办理抵押手续前，建议您了解当地的相关政策和规定，以确保手续的合法性和有效性。

3. 谨慎选择抵押权人：在选择抵押权人时，您应考虑其信誉、资金实力、风险控制能力等因素。选择一个可靠的抵押权人可以降低抵押风险，保障您的权益。

如果您在工业厂房在建工程抵押方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。