已规划和竣工验收的工程在一定条件下是可以做在建工程抵押的，但需分情况讨论：
一、已规划但未开工建设的工程
对于仅完成规划但尚未开工建设的工程，一般不能直接作为在建工程进行抵押。因为抵押物需要具有明确的、可识别的物理形态和价值，而尚未开工建设的工程仅存在于规划阶段，缺乏具体的物质载体，难以评估其实际价值。然而，如果开发商能够提供充分的证据证明其对该工程拥有合法的开发权，并且该工程具有明确的开发计划和预期收益，理论上可以通过其他方式（如土地使用权抵押结合未来收益权质押等）进行融资，但这并不等同于在建工程抵押。
二、已开工建设但尚未竣工验收的工程
对于已经开工建设但尚未竣工验收的工程，是可以作为在建工程进行抵押的。根据《民法典》及相关法律法规的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在这种情况下，抵押物是已经开工建设并具有一定物理形态和价值的工程，符合抵押物的基本要求。
三、已竣工验收的工程
对于已经竣工验收的工程，其性质已经转变为现房或固定资产，不再属于在建工程的范畴。因此，这类工程不能作为在建工程进行抵押。但是，如果工程竣工后尚未办理产权登记或存在其他特殊情况，导致其法律状态仍类似于在建工程（如尚未完成产权分割、尚未取得产权证书等），则可能需要根据具体情况进行判断。不过，在大多数情况下，已竣工验收的工程应按照现房或固定资产的抵押规定进行处理。
法律建议与风险提示
明确抵押物的法律状态：在进行在建工程抵押前，务必明确抵押物的法律状态，确保其符合抵押物的基本要求。对于已规划但尚未开工建设的工程，应谨慎评估其融资风险；对于已开工建设但尚未竣工验收的工程，应确保其符合相关法律法规的规定；对于已竣工验收的工程，则应按照现房或固定资产的抵押规定进行处理。
完善抵押合同条款：在签订抵押合同时，应明确约定抵押物的范围、价值、抵押期限、抵押权实现方式等关键条款，以避免后续纠纷。同时，应确保抵押合同符合相关法律法规的规定，具有法律效力。
关注抵押物的权属问题：在进行在建工程抵押时，应关注抵押物的权属问题，确保抵押人拥有合法的处分权。如果抵押物存在权属纠纷或争议，可能会导致抵押权无法实现或产生其他法律风险。
及时办理抵押登记手续：根据相关法律法规的规定，在建工程抵押应当办理抵押登记手续。未办理抵押登记手续的，不得对抗善意第三人。因此，在进行在建工程抵押时，应及时办理抵押登记手续，以确保抵押权的合法性和有效性。
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