竣工验收后的工程一般不能直接做在建工程抵押，但若符合特定条件，仍可能以其他形式设立抵押。以下从不同角度详细分析：

一、在建工程抵押的基本概念与法律规定

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据《民法典》及相关司法解释，在建工程抵押需满足一定条件，包括抵押人具备合法的处分权、抵押物具有可转让性等。

二、竣工验收对在建工程抵押的影响

1. 工程状态变化：竣工验收意味着工程已经完成建设，并达到了预定的使用标准。此时，工程从“在建”状态转变为“已建成”状态，其法律性质和价值评估均会发生变化。

2. 抵押物范围：在建工程抵押通常涵盖土地使用权及在建工程的投入资产。竣工验收后，若工程已取得不动产权证书，则抵押物范围可能扩大至整个不动产，而不再局限于在建工程部分。

3. 抵押登记：在建工程抵押需办理抵押登记手续。竣工验收后，若工程性质发生变化，可能需要重新办理抵押登记或变更抵押登记内容。

三、竣工验收后设立抵押的可行性

1. 以已建成工程抵押：竣工验收后，工程若已取得不动产权证书，则可作为普通不动产进行抵押。此时，抵押人需具备合法的处分权，且抵押物需符合抵押登记的要求。

2. 特殊情况下的在建工程抵押：若竣工验收后，工程因某些原因（如未完成全部配套设施建设）仍被视为在建工程，且抵押人希望以在建工程形式设立抵押，则需满足以下条件：

   • 抵押人具备合法的处分权；
   • 抵押物（即在建工程）具有可转让性；
   • 抵押物未被查封、扣押或监管；
   • 抵押人已支付或已安排支付全部土地使用权出让金；
   • 抵押物已取得土地使用权证书及建设工程规划许可证等必要文件；
   • 抵押人已与抵押权人签订书面抵押合同，并办理抵押登记手续。

四、法律建议与风险提示

1. 法律建议：

   • 在竣工验收前，若抵押人希望以在建工程形式设立抵押，应确保工程符合在建工程抵押的条件，并及时办理抵押登记手续。
   • 竣工验收后，若抵押人希望以已建成工程形式设立抵押，应确保工程已取得不动产权证书，并符合抵押登记的要求。
   • 在任何情况下，抵押人都应确保具备合法的处分权，并仔细审查抵押合同条款，以避免潜在的法律风险。

2. 风险提示：

   • 若抵押物存在权属争议或已被查封、扣押或监管，则可能无法设立抵押或导致抵押无效。
   • 若抵押人未支付或未安排支付全部土地使用权出让金，则可能影响抵押物的合法性和价值评估。
   • 若抵押合同条款存在瑕疵或不明确，则可能引发法律纠纷和损失。

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